तिरुपति TUDA मास्टरप्लान: ज़ोन चेक और लैंड यूज़ गाइड

तिरुपति, आंध्र प्रदेश की सबसे सक्रिय अनऑथराइज़्ड लेआउट समस्या के केंद्र में है. सिर्फ TUDA सीमा के अंदर ही लगभग 915 अनऑथराइज़्ड लेआउट की पहचान हुई है. पूरे राज्य में, AP सरकार ने लगभग 78,000 एकड़ को कवर करने वाले 14,000 से ज़्यादा अनऑथराइज़्ड लेआउट दर्ज किए हैं, जिनमें से ज़्यादातर फॉर्मल प्लानिंग फ्रेमवर्क के बाहर हैं. डेवलपर्स कृषि भूमि को रेजिडेंशियल प्लॉट में बदलकर, TUDA अप्रूवल, बिल्डिंग प्लान सैंक्शन, या अनिवार्य 10% ओपन स्पेस ज़रूरत को पूरा किए बिना बेच देते हैं.

TUDA ने Regularization of Unapproved Plots Rules 2020 (LRS) लॉन्च किया, जिसके तहत 4,254 आवेदन मिले और 2,466 को मंज़ूरी मिली. एक संशोधित LRS-2025 स्कीम को अक्टूबर 2025 तक लगभग 2,300 आवेदन मिले. LRS-2025 आवेदन विंडो 23 अक्टूबर 2025 को बंद हो गई; LRS को एक जीवित विकल्प मानने से पहले TUDA से पुष्टि करें कि क्या कोई आगे की एक्सटेंशन अधिसूचित की गई है. दोनों स्कीमों में एक अहम पाबंदी है: लेआउट फ्रेमवर्क का रेगुलराइज़ेशन अपने आप इंडिविजुअल प्लॉट को रेगुलराइज़ नहीं करता. हर प्लॉट मालिक को अलग से आवेदन करना होगा. जो लेआउट LRS की इन-प्रिंसिपल अप्रूवल स्थिति तक पहुंचता है, वह सिर्फ रोड पैटर्न और ओपन स्पेस को कवर करता है; यह उन इंडिविजुअल प्लॉट खरीदारों को बिल्डिंग परमिशन नहीं देता जिन्होंने अलग से आवेदन करके फीस नहीं चुकाई है.

नीचे दी गई टेबल उन चार दस्तावेज़ों को दिखाती है जो TUDA क्षेत्र में किसी भी भुगतान से पहले खरीदार के पास होने और वेरिफाई होने चाहिए.

TUDA फिलहाल सक्रिय विजिलेंस जांच के दायरे में भी है: दिसंबर 2024 में शुरू की गई एक सरकारी जांच 2019–2023 के दौरान TUDA की टेंडरिंग और खातों में वित्तीय अनियमितताओं की पड़ताल कर रही है. इस जांच को देखते हुए, खरीदारों को सलाह दी जाती है कि भुगतान से पहले किसी भी लेआउट अप्रूवल की मौजूदा वैधता और स्थिति की पुष्टि सीधे TUDA से करें.

TUDA का लगभग 8,319.65 वर्ग किमी का अधिकार क्षेत्र बहुत अलग-अलग ज़ोन चरित्र में फैला है — तिरुपति रेलवे स्टेशन के आसपास घने शहरी केंद्र से लेकर रेनिगुंटा एयरपोर्ट के पास के इंडस्ट्रियल कॉरिडोर और श्रीकालहस्ती व पुत्तूर की ओर कृषि पट्टियों तक. आप जिस कॉरिडोर में खरीदते हैं, वही आपकी ज़ोन क्लासिफ़िकेशन और वास्तविक डेवलपमेंट टाइमलाइन तय करता है.

रेनिगुंटा रोड और येरपेडु बेल्ट सबसे सक्रिय निवेश कॉरिडोर है. रेनिगुंटा में Tirupati International Airport, IT हब, और EMC ज़ोन हैं; येरपेडु को IIT और IISER तिरुपति कैंपस के पास होने की वजह से हाई-टेक सिटी कॉरिडोर के रूप में डेवलप किया जा रहा है. इस कॉरिडोर में TUDA-अप्रूव्ड लेआउट सक्रिय रूप से बिक रहे हैं, और TUDA/DPMS/3/2025/1166 जैसे LP नंबर हाल ही में सैंक्शन हुए प्रोजेक्ट की पुष्टि करते हैं. श्रीकालहस्ती, जो 30 किमी पूर्व में है, इंडस्ट्रियल ग्रोथ और तिरुपति–श्रीकालहस्ती सिक्स-लेन रोड अपग्रेड का फायदा उठाता है, जिससे यह एक इंडस्ट्रियल और रेजिडेंशियल एक्सपेंशन नोड बन गया है. पद्मावती मंदिर का घर तिरुचानूर, साल भर चलने वाले तीर्थयात्रा ट्रैफिक की वजह से TUDA ज़ोन में सबसे ज़्यादा रेंटल यील्ड देता है.

नीचे दी गई टेबल TUDA मास्टरप्लान ज़ोन के अंदर प्रमुख कॉरिडोर को उनके ज़ोन चरित्र और जाने-माने जोखिम से जोड़कर दिखाती है.

सबसे ज़्यादा गलतफहमी वाला इलाका तिरुचानूर है. TUDA Zoning and Use Regulations इसे स्पेशल डेवलपमेंट परमिशन वाला एक कमर्शियल नोड बताते हैं और कहते हैं कि रेजिडेंशियल इस्तेमाल की अनुमति सिर्फ प्रिंसिपल एक्टिविटी के 20% तक ही हो सकती है. इसका मतलब है कि यह ज़ोन एक सीधा-सादा रेजिडेंशियल ज़ोन नहीं है. जो खरीदार पद्मावती मंदिर परिसर के पास स्टैंडर्ड रेजिडेंशियल निर्माण अधिकार मानकर प्लॉट खरीद रहे हैं, उन्हें सिर्फ व्यापक TUDA मास्टरप्लान ज़ोन क्लासिफ़िकेशन ही नहीं, बल्कि अपने सर्वे नंबर के लिए तय खास अनुमत इस्तेमाल की पुष्टि तिरुचानूर नोड ज़ोन टेबल से करनी चाहिए.