विज़ाग बीच रोड कॉरिडोर

जब मास्टर प्लान 2041 लागू हुआ, तो VMRDA ने पुराने VUDA सेटअप की जगह ले ली. अब हर लेआउट दो चरणों से गुज़रता है. पहला है ब्लॉक लेआउट प्लान (BLP), जिसका मतलब बस इतना है कि VMRDA कह रहा है "ठीक है, आप सड़कें बनाना और पाइप बिछाना शुरू कर सकते हैं." दूसरा है असली LP नंबर वाला फाइनल लेआउट प्लान, जो तभी मिलता है जब इंस्पेक्टर आकर चेक करते हैं कि आपने जो वादा किया था वह सब पूरा हो गया है — सड़कें बन गईं, नालियाँ काम कर रही हैं, बिजली की लाइनें लग गईं, पानी का कनेक्शन मिल गया.

डेवलपर्स को BLP स्टेज में बेचना बहुत पसंद है, क्योंकि वे आपको VMRDA के कागज़ात और आधा-अधूरा इंफ्रास्ट्रक्चर दिखा सकते हैं जो देखने में ठीक-ठाक लगता है. तीन साल बाद पता चलता है कि LP नंबर कभी आया ही नहीं, क्योंकि डेवलपर के पैसे खत्म हो गए, या इंस्पेक्शन में फेल हो गया, या बस गायब हो गया. आपका प्लॉट वहीं पड़ा रहता है, पैसे दिए जा चुके हैं, लेकिन आप उसे रजिस्टर नहीं करा सकते. बैंक आपको दरवाज़े से लौटा देते हैं, क्योंकि LP नंबर के बिना पूरा मामला प्रोविज़नल यानी अस्थायी रहता है.

साइन करने के बारे में सोचने से पहले ये चार दस्तावेज़ ज़रूर चेक करें.

भीमिली में यह समस्या सबसे ज़्यादा सामने आती है. 2019 से 2024 के बीच कीमतें ₹50 लाख प्रति एकड़ से बढ़कर ₹1.5 करोड़ तक पहुँच गईं, क्योंकि सबको लगा कि यहाँ खरीदना मतलब अगला रुशिकोंडा खरीदना है. हर तरफ गेटेड कम्युनिटीज़ बन गईं. हर होर्डिंग पर "VMRDA अप्रूव्ड" लिख दिया गया. जबकि इनमें से आधों के पास सिर्फ BLP नंबर था. अब आते-आते इनमें से कई प्रोजेक्ट अटक गए हैं. इंफ्रास्ट्रक्चर पूरा नहीं हुआ. VMRDA LP जारी नहीं कर रहा. खरीदार ऐसे प्लॉट लिए बैठे हैं जिन्हें न वे रजिस्टर करा सकते हैं, न बेच सकते हैं.

इसके ऊपर कोस्टल रेगुलेशन ज़ोन (CRZ) का मामला भी है. CRZ नियम तट को चार ज़ोन में बाँटते हैं. ज़ोन I असली बीच है, यानी लो टाइड और हाई टाइड के बीच का हिस्सा, जहाँ पोर्ट को छोड़कर कुछ भी बनाना मना है. ज़ोन II पहले से डेवलप हो चुके इलाके हैं, जहाँ निर्माण जारी रह सकता है, लेकिन ऊँचाई की सीमा और सेटबैक नियमों के साथ. ज़ोन III अभी तक अछूते तटीय हिस्से हैं, जिन्हें ज़्यादातर "सी-फेसिंग प्लॉट्स" के नाम पर बेचा जाता है. यहाँ निर्माण के लिए एनवायरनमेंटल क्लीयरेंस चाहिए, और हाई टाइड लाइन से टूरिज्म के काम के लिए 200 मीटर और बाकी किसी भी काम के लिए 500 मीटर पीछे रहना ज़रूरी है. ज़ोन IVA सिर्फ पानी है.

ज़्यादातर बीच रोड प्लॉट ज़ोन III में आते हैं. निर्माण पर रोक नहीं है, लेकिन वह 200 मीटर की सेटबैक लाइन आपके प्लॉट का बड़ा हिस्सा खा जाती है. विक्रेता आपको पूरे 200 वर्ग गज ₹25,000 प्रति वर्ग फुट के हिसाब से बताते हैं. जो वे नहीं बताते वह यह है कि CRZ की नो-कंस्ट्रक्शन ज़ोन घटाने के बाद आपके पास शायद सिर्फ 120 वर्ग गज निर्माण योग्य ज़मीन बचती है. आपका ₹50 लाख का प्लॉट असल में सिर्फ ₹30 लाख की इस्तेमाल लायक ज़मीन बनकर रह जाता है.

इससे भी बुरी बात यह है कि VMRDA का मास्टर प्लान 2041 अभी समीक्षा के दौर से गुज़र रहा है. सरकार ने 2024 में इसे दोबारा बनाने का आदेश दिया, क्योंकि 17,460 शिकायतें मिलीं कि कुछ खास लोगों की ज़मीन बचाने के लिए ज़ोन बदल दिए गए थे. इस बीच कुछ प्लॉट विवादित ज़ोन में पड़े हैं. अभी खरीदना मतलब यह दांव लगाना है कि संशोधित प्लान आने पर आपके ज़ोन का क्लासिफिकेशन नहीं बदलेगा.

यह कॉरिडोर चार बिल्कुल अलग बाज़ारों में बँटा है, यह इस पर निर्भर करता है कि इंफ्रास्ट्रक्चर असल में मौजूद है या सिर्फ वादा किया गया है.

RK बीच से रुशिकोंडा तक 8 किलोमीटर का यह हिस्सा ₹20,000 से ₹28,000 प्रति वर्ग फुट में बिकता है. क्यों? क्योंकि यहाँ सड़कें पक्की हैं, नालियाँ काम करती हैं, GVMC का पानी आता है, और बिजली कभी नहीं जाती. बीच पर हर दिन टूरिस्ट आते हैं. होटल भरे रहते हैं. रेस्टोरेंट पैक रहते हैं. IT कंपनियाँ यहाँ ऑफिस खोलती हैं. बैंक बिना सोचे यहाँ लोन देते हैं, क्योंकि सब कुछ साबित हो चुका है और आबाद है. जोखिम कम है, इसलिए कीमत सबसे ज़्यादा है.

रुशिकोंडा से कापुलुप्पाडा तक अगले 7 किलोमीटर में कीमत ₹14,000 से ₹22,000 प्रति वर्ग फुट है. यहाँ सही LP नंबर वाले कुछ VMRDA लेआउट मौजूद हैं. लेकिन असली खेल पंचायत कन्वर्ज़न का है. पंचायत कन्वर्ज़न का मतलब सिर्फ इतना है कि रेवेन्यू डिपार्टमेंट ने प्रमाणित किया कि कृषि भूमि गैर-कृषि बन गई. इसका मतलब यह नहीं कि VMRDA ने लेआउट चेक किया या इंफ्रास्ट्रक्चर को मंज़ूरी दी. सड़कें संकरी हैं. ड्रेनेज भरोसेमंद नहीं. बिजली कभी आती है, कभी नहीं. बैंक इन प्लॉट्स को अलग तरह से देखते हैं. वे बड़ा डाउन पेमेंट माँगते हैं, ज़्यादा ब्याज दर लगाते हैं, और प्रोसेसिंग में बहुत समय लगाते हैं, क्योंकि जोखिम बढ़ गया है.

कापुलुप्पाडा से INS कलिंगा तक 10 किलोमीटर के इस हिस्से में कीमत ₹10,000 से ₹18,000 प्रति वर्ग फुट है. यह पूरी तरह कोस्टल कॉरिडोर एक्सप्रेसवे पर लगाई गई अटकल है. यह NH-16 के रास्ते विज़ाग पोर्ट को भोगापुरम से जोड़ने वाली छह लेन की सड़क है. कहा जा रहा है कि इससे एयरपोर्ट तक का सफ़र 90 मिनट से घटकर 30 मिनट से कम रह जाएगा. डेवलपर्स इस उम्मीद में कृषि भूमि खरीद रहे हैं कि एक्सप्रेसवे इसे अगला ग्रोथ ज़ोन बना देगा. यहाँ दांव यह है: अगर एक्सप्रेसवे 2027 तक खुल जाता है जैसा कहा जा रहा है, तो आपका फ़ायदा है. अगर देरी होती है, तो आप बिना इंफ्रास्ट्रक्चर और बिना खरीदार वाले प्लॉट लिए अटक जाएँगे.

INS कलिंगा से भीमिली तक आखिरी 20 किलोमीटर में कीमत ₹6,000 से ₹14,000 प्रति वर्ग फुट है. यह CRZ उल्लंघन के लिए सबसे खतरनाक ज़ोन है. प्लॉट्स को "बीच-फेसिंग VMRDA लेआउट" कहकर बेचा जाता है, लेकिन ये CRZ ज़ोन III में पड़ते हैं, जहाँ निर्माण के लिए एनवायरनमेंटल क्लीयरेंस चाहिए और 200 मीटर की सेटबैक आपकी निर्माण योग्य ज़मीन को खत्म कर देती है. विक्रेता कुल 200 वर्ग गज का विज्ञापन करते हैं, लेकिन यह नहीं बताते कि CRZ कंप्लायंस के बाद असल में सिर्फ 100 वर्ग गज ही इस्तेमाल लायक बचता है. अगर किस्मत अच्छी रही, तो ₹60 लाख का प्लॉट शायद ₹35 लाख की निर्माण योग्य जगह देता है.

चारों ज़ोन असल में किस तरह अलग-अलग हैं, यह देखिए.

कोस्टल कॉरिडोर एक्सप्रेसवे ज़ोन अभी सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला मौका है. यह छह लेन का हाईवे रुशिकोंडा और भीमिली से होकर गुज़रता है. इस रूट के 2-3 किलोमीटर के दायरे में आने वाले प्लॉट बाकी बीच रोड से तेज़ी से महंगे हो रहे हैं. निर्माण होता हुआ दिख रहा है. कापुलुप्पाडा के पास वायाडक्ट का काम नज़र आता है. 2026 की शुरुआत तक भूमि अधिग्रहण 80 प्रतिशत तक पहुँच चुका था.

लेकिन ब्रोकर जो बात छिपा जाते हैं वह यह है. एक्सप्रेसवे अपने साथ ट्रक लाता है. गोदाम लाता है. कोल्ड स्टोरेज और लॉजिस्टिक्स टर्मिनल लाता है, जो उसी ज़मीन के लिए होड़ करते हैं जो आप बीच हाउस के लिए चाहते थे. VMRDA का मास्टर प्लान 2041 हाईवे से सटे इलाकों को मिक्स्ड-यूज़ या सीधे कमर्शियल ज़ोन में रखता है, शुद्ध रेज़िडेंशियल में नहीं. आप शांत तटीय जीवन सोचकर खरीदते हैं, और 2030 तक आपकी ज़मीन ट्रक डिपो के लिए दोबारा ज़ोन हो जाती है.

भीमिली इस कॉरिडोर का सबसे बड़ा सवालिया निशान है. जब 2020 में विज़ाग को राज्य की राजधानी घोषित किया गया, तब इसे आंध्र प्रदेश की एग्ज़िक्यूटिव कैपिटल बनना था. कीमतें आसमान छू गईं. फिर योजना बदल गई. कीमतें धड़ाम से गिर गईं. अब यह बस अगली सरकारी घोषणा का इंतज़ार कर रहा है, जो शायद आए या न आए. 2015 में जिस सैटेलाइट पोर्ट की बात हुई थी, वह कभी बना ही नहीं. सचिवालय के दफ़्तर टाल दिए गए. जिन लोगों ने 2021 में ₹1.5 करोड़ प्रति एकड़ चुकाए थे, वे अब ₹80 लाख से ₹1 करोड़ के प्लॉट लिए बैठे हैं, इस उम्मीद में कि अगली नीति में बदलाव फिर से कीमत बढ़ा देगा.