VGTM मास्टरप्लान: विजयवाड़ा-गुंटूर ज़ोन चेक और लैंड यूज़ गाइड

इस कॉरिडोर में ब्रोकर शायद ही कभी खुलकर यह बात बताते हैं: 2025 के मध्य तक व्यापक APCRDA रीजन मास्टर प्लान को राज्य सरकार की औपचारिक मंज़ूरी नहीं मिली है. जो मौजूद है वह एक ड्राफ्ट पर्सपेक्टिव प्लान है. यह प्लान सिंगापुर स्थित कंसल्टेंसी Surbana Jurong ने तैयार किया है, साथ ही पुरानी VGTM UDA की 2004 की ज़ोनल डेवलपमेंट प्लान्स भी हैं, जिनके बारे में खुद APCRDA मानता है कि ये अब ज़मीनी हकीकत को नहीं दर्शातीं. फ़िलहाल प्लानिंग किसी एक अधिसूचित दस्तावेज़ के बजाय सरकारी आदेशों, लैंड यूज़ डेज़िग्नेशन और बिल्डिंग बाय-लॉज़ के आधार पर हो रही है. इससे एक खास तरह का जोखिम पैदा होता है: ब्रोकर के प्रिंटआउट पर दिखाई गई ज़ोन क्लासिफिकेशन सिर्फ़ एक उम्मीद हो सकती है, कानूनी रूप से लागू नहीं.

असली मुश्किल इससे भी गहरी है. AP CID की 2024 की चार्जशीट में दर्ज है कि मंदादम, वेलगपुडी, रायपुडी और उद्दंडरायुनिपालेम गांवों में 945.82 एकड़ असाइन्ड लैंड को G.O. MS No. 41 के ज़रिए लैंड पूलिंग स्कीम में शामिल कर लिया गया, जबकि एडवोकेट जनरल की साफ़ राय थी कि असाइन्ड लैंड को ट्रांसफर नहीं किया जा सकता. आंध्र प्रदेश असाइन्ड लैंड्स (प्रोहिबिशन ऑफ़ ट्रांसफर) एक्ट के तहत असाइन्ड लैंड परिभाषा से ही ट्रांसफर योग्य नहीं होती. अगर आपके सामने मौजूद लैंड पूलिंग स्कीम (LPS) प्लॉट की रसीद किसी ऐसे सर्वे नंबर से जुड़ी है जो 2014 के राजस्व रिकॉर्ड में असाइन्ड लैंड था, तो वह रसीद आपको क्लियर टाइटल नहीं दे सकती.

नीचे दी गई टेबल में APCRDA मास्टरप्लान 2050 के छह ज़ोन समूहों और हर एक का खरीदार के लिए क्या मतलब है, यह बताया गया है.

एक और बात जानना ज़रूरी है. G.O.MS.No. 118 के तहत अधिसूचित AP कैपिटल रीजन लैंड पूलिंग स्कीम रूल्स 2025, कैपिटल रीजन के भीतर सभी लैंड पूलिंग के लिए APCRDA कमिश्नर को एकमात्र सक्षम प्राधिकारी बनाते हैं. पूलिंग ऑर्डर पर कोई भी आपत्ति सूचना मिलने के 15 दिनों के भीतर दर्ज करनी होती है. यह समय-सीमा बहुत छोटी है. अगर आप किसी LPS क्षेत्र के अंदर या उसके आसपास ज़मीन खरीद रहे हैं, तो कमिट करने से पहले चेक करें कि उस गांव के लिए ऐसी कोई अधिसूचना जारी हुई है या नहीं.

इस कॉरिडोर में एक साथ दो चीज़ें हो रही हैं. सीड कैपिटल एरिया में ज़मीन की कीमतें 2015-16 की मूल लैंड पूलिंग स्कीम के बाद से 10 से 15 गुना बढ़ चुकी हैं, और 2025 की शुरुआत तक थुल्लूर और वेलगपुडी में मुख्य सड़कों पर CRDA प्लॉट्स Rs 40,000 से Rs 60,000 प्रति वर्ग गज़ में बिक रहे हैं. वहीं दूसरी ओर, आसपास के ज़्यादातर गांव अब भी ड्राफ्ट प्लान में एग्रीकल्चरल प्रोटेक्शन ज़ोन क्लासिफिकेशन में आते हैं, और उन गांवों को इन्वेस्टमेंट लैंड बताकर सक्रिय रूप से बेचा जा रहा है.

थुल्लूर और वेलगपुडी अमरावती सीड कैपिटल एरिया के केंद्र में हैं, जो 16.94 वर्ग किमी में फैला है और जहां वेलगपुडी में अस्थायी सचिवालय और हाई कोर्ट की इमारतें हैं (स्थायी हाई कोर्ट कॉम्प्लेक्स दिसंबर 2025 से निर्माणाधीन है, पूरा होने का लक्ष्य 2027 है), साथ ही यहीं CRDA का इंफ्रास्ट्रक्चर निवेश भी केंद्रित है. CRDA के सब-रजिस्ट्रार ऑफिस थुल्लूर, अनंतवरम और मंदादम में हैं, जिससे पता चलता है कि रजिस्टर्ड ट्रांज़ैक्शन असल में कहां हो रहे हैं. APCRDA क्षेत्र में यही वे गांव हैं जहां टाइटल की स्थिति सबसे साफ़ है. कीमतें भी यही दिखाती हैं.

ताड़ेपल्ली-मंगालागिरी-उंडावल्ली बेल्ट विजयवाड़ा और अमरावती कैपिटल सिटी की सीमा के बीच एक्ज़िस्टिंग अर्बन ज़ोन में आती है. यह मंगालागिरी-ताड़ेपल्ली म्युनिसिपल कॉर्पोरेशन के भीतर आती है, जो APCRDA कैपिटल सिटी एरिया से अलग एक प्रशासनिक क्षेत्राधिकार बनाती है. थुल्लूर में कीमतें न चुका पाने वाले खरीदार यहां आने लगे हैं, जहां 2025 की शुरुआत में ज़मीन Rs 40,000 से Rs 60,000 प्रति वर्ग गज़ में मिल रही थी. मंगालागिरी-ताड़ेपल्ली म्युनिसिपल कॉर्पोरेशन (MTMC) की सीमाओं और APCRDA कैपिटल सिटी एरिया के बीच का रेगुलेटरी फ़र्क मायने रखता है: कोई भी आर्किटेक्चरल प्लान बनवाने से पहले पक्का करें कि आपके सर्वे नंबर पर बिल्डिंग रेगुलेशन का कौन-सा सेट लागू होता है.

नीचे दी गई टेबल में मुख्य माइक्रो-मार्केट्स को ज़ोन स्टेटस और मौजूदा प्राइस सिग्नल के हिसाब से समराइज़ किया गया है.

मंदादम के बारे में खासतौर पर चेतावनी ज़रूरी है. यह एक LPS गांव है जिसमें लंबी अवधि में असली संभावना है, यह गवर्नमेंट कॉम्प्लेक्स से सटा हुआ है, और यह वाकई एक सेकंड-फ़ेज़ डेवलपमेंट एरिया है. लेकिन इसी का नाम CID चार्जशीट में भी आता है. इस गांव में एक ही गली में एक असली LPS प्लॉट और एक धोखे से रजिस्टर की गई असाइन्ड लैंड प्लॉट, दोनों मिल सकते हैं. इन्हें अलग करने का तरीका है सर्वे नंबर को 2014 के राजस्व रिकॉर्ड से मिलाना, खासकर अडंगल से, न कि सिर्फ़ विक्रेता द्वारा दी गई LPS रसीद से.