विजाग एयरपोर्ट रोड

VMRDA के मास्टरप्लान 2041 ने सारे भूमि विकास को ज़ोनिंग एंड डेवलपमेंट प्रमोशन रेगुलेशंस (ZDPR) फॉर VMR 2041 के तहत ला दिया है, जिसने पुराने VUDA फ्रेमवर्क की जगह ले ली है. ZDPR के तहत ज़मीन को ज़ोन में बांटा जाता है, लेकिन भोगापुरम एयरपोर्ट इन्फ्लुएंस ज़ोन एक अलग फ़ॉर्म-बेस्ड प्लानिंग फ्रेमवर्क के तहत काम करता है, जिसमें पांच कैटेगरी हैं: नेचुरल/नो डेवलपमेंट, मिक्स्ड यूज़-1 से मिक्स्ड यूज़-3, इंडस्ट्रियल, और स्पेशल डेवलपमेंट. यहां स्टैंडर्ड ZDPR ज़ोन कोड लागू नहीं होते. डेवलपर्स प्लॉट्स को "VMRDA अप्रूव्ड रेसिडेंशियल" बताकर बेचते हैं, जबकि असल फ़ॉर्म-बेस्ड कैटेगरी मिक्स्ड यूज़-2 या इंडस्ट्रियल होती है, जो शुद्ध रेसिडेंशियल डेवलपमेंट को प्रतिबंधित करती है.

BLP ट्रैप ऐसे काम करता है. डेवलपर VMRDA में लेआउट प्लान फाइल करता है, जिसमें सड़कें, प्लॉट्स और सुविधाएं दिखाई जाती हैं. VMRDA एक ब्लॉक लेआउट प्लान (BLP) नंबर जारी करता है, जो प्रारंभिक अप्रूवल की पुष्टि करता है. यह सिर्फ़ एक अस्थायी मंज़ूरी है. डेवलपर तुरंत BLP डॉक्यूमेंट दिखाकर प्लॉट्स बेचना शुरू कर देता है और खरीदारों को बताता है "VMRDA अप्रूव्ड है, रजिस्ट्रेशन के लिए तैयार है." तीन से पांच साल बीत जाते हैं. फाइनल LP नंबर या तो कभी जारी नहीं होता क्योंकि इंफ्रास्ट्रक्चर VMRDA के स्टैंडर्ड के मुताबिक पूरा नहीं हुआ, या देरी हो जाती है क्योंकि VMRDA ने बदलाव मांगे, या लेआउट को फ़ॉर्म-बेस्ड प्लानिंग नॉर्म्स के खिलाफ़ पाया गया. सेल डीड (विक्रय विलेख) रखने वाले खरीदारों को पता चलता है कि वे सब-रजिस्ट्रार ऑफिस में प्रॉपर्टी रजिस्टर नहीं करा सकते. बैंक होम लोन एप्लीकेशन सीधे रिजेक्ट कर देते हैं. बिल्डिंग परमिशन नहीं मिल पाती क्योंकि VMRDA को फाइनल LP नंबर चाहिए, BLP नहीं.

नीचे दी गई टेबल दिखाती है कि विजाग एयरपोर्ट रोड पर रजिस्टर होने लायक प्लॉट्स और फंसे हुए निवेश में क्या फ़र्क़ है.

देनकाडा और अक्किवरम गांवों में BLP ट्रैप सबसे ज़्यादा फंसाता है. 2020-2023 के बीच दर्जनों लेआउट लॉन्च हुए, जिनमें BLP नंबर दिखाए गए लेकिन फाइनल LP नंबर कभी नहीं आया. VMRDA को अनधिकृत लेआउट्स के बैकलॉग को सुलझाने के लिए लेआउट रेगुलराइज़ेशन स्कीम (LRS) के तहत लगभग 4,400 आवेदन मिले, लेकिन जो प्लॉट्स LRS के दायरे में नहीं आते वे कानूनी रूप से जोखिम में बने रहते हैं. देनकाडा के डेवलपर्स ने प्रति एकड़ 80 सेंट से ज़्यादा डेवलपेबल ज़मीन बेच दी, जबकि VMRDA के स्वीकृत लेआउट नियमों के तहत सिर्फ़ 60 सेंट की इजाज़त है. ये लेआउट ZDPR रेगुलेशन का पालन नहीं करते और VMRDA इन्हें लगातार जारी अपराध (कंटीन्यूइंग ऑफेंस) मानता है.

अब इसमें फ़ॉर्म-बेस्ड प्लानिंग की उलझन भी जोड़ दीजिए. भोगापुरम एयरोसिटी को मास्टरप्लान 2041 के तहत एक सैटेलाइट टाउनशिप घोषित किया गया है, जिसमें स्टैंडर्ड रेसिडेंशियल/कमर्शियल/इंडस्ट्रियल ज़ोन की बजाय खास फ़ॉर्म-बेस्ड कोड लागू होते हैं. "रेसिडेंशियल लेआउट VMRDA अप्रूव्ड" बताकर बेचा जाने वाला प्लॉट असल में मिक्स्ड यूज़-2 कैटेगरी में हो सकता है, जहां ग्राउंड फ्लोर पर कमर्शियल यूज़ ज़रूरी है, शुद्ध रेसिडेंशियल नहीं. या यह इंडस्ट्रियल कैटेगरी में हो सकता है, जहां स्टैंडअलोन रेसिडेंशियल लेआउट के लिए VMRDA के कॉम्पिटेंट अथॉरिटी से औपचारिक कन्वर्ज़न ऑर्डर चाहिए. खरीदार ₹18,000 प्रति वर्ग गज में विला बनाने की उम्मीद से प्लॉट खरीदते हैं, और तीन साल बाद पता चलता है कि फ़ॉर्म-बेस्ड कैटेगरी बिना अतिरिक्त अप्रूवल के शुद्ध रेसिडेंशियल की इजाज़त नहीं देती, और वह अप्रूवल शायद कभी न मिले.

यह कॉरिडोर तीन बिल्कुल अलग बाज़ारों में बंटा है — इस आधार पर कि फाइनल LP नंबर मौजूद है या नहीं, फ़ॉर्म-बेस्ड कैटेगरी रेसिडेंशियल इस्तेमाल की इजाज़त देती है या नहीं, और NH-16 की चौड़ाई का काम पूरा हुआ है या डेवलपर्स सिर्फ़ यह वादा करते रहे कि इंफ्रास्ट्रक्चर किसी दिन आएगा.

आनंदपुरम से तगरापुवलसा तक 15 किलोमीटर का हिस्सा है, जहां कीमत ₹18,000 से ₹22,000 प्रति वर्ग गज तक जाती है. क्यों? 2018-2022 के बीच फाइनल LP नंबर वाले कई लेआउट पूरे हुए. इस हिस्से में NH-16 की सिक्स-लेन चौड़ाई का काम पूरा हो चुका है. पानी की सप्लाई VMRDA के ट्रंक इंफ्रास्ट्रक्चर से जुड़ी है. पावर सबस्टेशन चालू हैं. कुछ लेआउट्स के पास RERA रजिस्ट्रेशन नंबर हैं, जो डेवलपर के कम्प्लायंस की पुष्टि करते हैं. बैंक यहां लोन मंज़ूर करते हैं क्योंकि LP नंबर मौजूद है, लेआउट्स VMRDA के इंफ्रास्ट्रक्चर स्टैंडर्ड पूरे करते हैं, और फ़ॉर्म-बेस्ड कैटेगरी रेसिडेंशियल डेवलपमेंट की इजाज़त देती है. विशाखापत्तनम शहर के केंद्र से नज़दीकी (25-30 किमी) की वजह से विजाग IT कॉरिडोर या पोर्ट एरिया में काम करने वाले लोगों की असल रेसिडेंशियल डिमांड बनती है.

तगरापुवलसा से पुसापतिरेगा तक अगले 20 किलोमीटर में कीमत ₹12,000 से ₹16,000 प्रति वर्ग गज है. यहां कुछ लेआउट्स में फाइनल LP नंबर मिलेगा, लेकिन बड़ा हिस्सा सिर्फ़ BLP अप्रूवल पर टिका है. इन इलाकों में VMRDA के पास लेआउट प्लान फाइल हुए हैं, लेकिन फाइनल LP नंबर जारी नहीं हुआ है क्योंकि सड़कें ज़रूरी 40-फुट चौड़ाई की नहीं बनाई गईं, ड्रेनेज सिस्टम अधूरा है, या फ़ॉर्म-बेस्ड कैटेगरी मार्केट किए जा रहे ज़मीन के इस्तेमाल की साफ़ इजाज़त नहीं देती. सड़कें आंशिक रूप से पक्की हो सकती हैं. पानी की सप्लाई VMRDA कनेक्शन की बजाय बोरवेल पर निर्भर है. पावर इंफ्रास्ट्रक्चर अधूरा है. बैंक इन प्लॉट्स को पूरी तरह अलग तरीके से देखते हैं. या तो फाइनल LP नंबर न होने की वजह से सीधे रिजेक्शन, या 60-70% डाउन पेमेंट की मांग के साथ 3-4% ज़्यादा ब्याज दर, क्योंकि जोखिम बढ़ जाता है.

पुसापतिरेगा से बाहरी देनकाडा और विजियानगरम की सीमा तक आखिरी 15 किलोमीटर में कीमत ₹8,000 से ₹12,000 प्रति वर्ग गज है. यह पूरी तरह भोगापुरम एयरपोर्ट के खुलने (2026-2027 के लिए तय), भविष्य के मेट्रो फेज़ 2 विस्तार, और एयरोसिटी डेवलपमेंट के असर पर सट्टेबाज़ी है. डेवलपर्स ने इस उम्मीद पर ज़मीन खरीद ली कि एयरपोर्ट का संचालन रेसिडेंशियल और कमर्शियल डिमांड बढ़ाएगा. दांव यह है: एयरपोर्ट समय पर खुलता है, यात्रियों की आवाजाही बढ़ती है, एयरोसिटी एम्प्लॉयमेंट हब बनता है, और शुरुआती खरीदारों का पैसा 2030 तक तीन गुना हो जाता है. या फिर एयरपोर्ट के निर्माण में देरी होती है, रोज़गार की मांग 5-7 साल तक नहीं बनती, फ़ॉर्म-बेस्ड प्लानिंग प्रतिबंध रेसिडेंशियल लेआउट को रोकते हैं. यहां ज़्यादातर प्लॉट्स के पास फाइनल LP नंबर नहीं है, ये कृषि भूमि पर बने हैं जिनका CLU (चेंज ऑफ़ लैंड यूज़) अप्रूवल संदिग्ध है, और बैंक इन्हें स्टैंडर्ड शर्तों पर फाइनेंस नहीं करते.

यहां तीनों ज़ोन को LP नंबर स्टेटस और एयरपोर्ट से नज़दीकी के हिसाब से बांटा गया है.

आनंदपुरम-तगरापुवलसा ज़ोन तय विजेता है. 2020 से 2026 के बीच इसकी कीमत 40-50% बढ़ी, क्योंकि फाइनल LP नंबर जारी हुए और NH-16 की चौड़ाई का काम पूरा हुआ. बैंक यहां LP नंबर वाले प्लॉट्स को फाइनेंस करते हैं. तगरापुवलसा से पुसापतिरेगा में 25-35% बढ़त रही, लेकिन सिर्फ़ LP नंबर वाले लेआउट्स में. सिर्फ़ BLP वाले इलाकों में कीमत मुश्किल से बढ़ी या 10-15% गिर गई, जब खरीदारों को एहसास हुआ कि फाइनल अप्रूवल नहीं आने वाला. पुसापतिरेगा और देनकाडा जोखिम भरे दांव हैं. अगर एयरपोर्ट 2026-2027 में समय पर खुलता है और 2028 तक नियमित फ्लाइट्स के साथ चालू हो जाता है, तो LP नंबर वाले लेआउट्स में 35-45% तक बढ़त दिख सकती है. जिन प्लॉट्स के पास फाइनल LP नहीं है और सिर्फ़ BLP अप्रूवल है, वे 4-5 साल से नहीं हिले हैं. कुछ में तो 15-20% गिरावट भी आई, जब VMRDA की अनधिकृत लेआउट लिस्ट अपडेट हुई और बैंकों ने सीधे लोन रिजेक्ट करना शुरू कर दिया.

एयरपोर्ट के पास फ़ॉर्म-बेस्ड प्लानिंग का असर अब भी ठीक से समझा नहीं गया है. VMRDA ने भोगापुरम एयरोसिटी को स्टैंडर्ड ZDPR ज़ोन की बजाय पांच फ़ॉर्म-बेस्ड कैटेगरी में बांटा है. मिक्स्ड यूज़-1 रेसिडेंशियल की इजाज़त देता है, लेकिन ग्राउंड फ्लोर पर कमर्शियल ज़रूरी है. मिक्स्ड यूज़-2 और मिक्स्ड यूज़-3 में खास डेंसिटी और इस्तेमाल से जुड़ी पाबंदियां हैं. इंडस्ट्रियल कैटेगरी में बिना कन्वर्ज़न ऑर्डर के स्टैंडअलोन रेसिडेंशियल की इजाज़त नहीं है. "एयरपोर्ट-फेसिंग रेसिडेंशियल लेआउट" के नाम पर बेचे जाने वाले प्लॉट अक्सर उन कैटेगरी में होते हैं जो शुद्ध रेसिडेंशियल डेवलपमेंट को रोकती हैं. ₹16,000 प्रति वर्ग गज में विला बनाने की उम्मीद से खरीदा गया प्लॉट शायद अतिरिक्त VMRDA कन्वर्ज़न अप्रूवल मांगे, जिसमें 2-3 साल लग सकते हैं या यह पूरी तरह रिजेक्ट भी हो सकता है.

एयरपोर्ट निर्माण के असर वाला ज़ोन क्लासिक सट्टेबाज़ी के पैटर्न दिखाता है. भोगापुरम एयरपोर्ट का निर्माण 2023-2026 के बीच तेज़ हुआ, जिसमें GMR Airports कन्सेशनेयर है. 2022 से 2024 के बीच 10-किलोमीटर के दायरे में ज़मीन की कीमतें 50-70% बढ़ गईं. फिर हकीकत सामने आई. एयरपोर्ट का पूरा होना लगातार टलता रहा. शुरुआती खुलने की तारीख 2024 से खिसककर 2026 और फिर 2027 हो गई. खुलने के बाद भी यात्रियों की आवाजाही बढ़ने में 3-5 साल लगते हैं. एविएशन से जुड़े कारोबार से रोज़गार की मांग कम से कम 2029-2030 तक नहीं बनेगी. 2025-2026 में सिर्फ़ BLP वाले लेआउट्स की कीमतों में 20-30% सुधार (गिरावट) आया, जब सट्टेबाज़ी करने वाले खरीदारों को एहसास हुआ कि इंफ्रास्ट्रक्चर अगले 4-5 साल तक नहीं आएगा.