ECR - ईस्ट कोस्ट रोड

इस कॉरिडोर पर ज़्यादातर प्लॉट डील तीन वजहों से फेल होती हैं. पहली वजह है CMDA अप्रूवल फ्रीज़. कोस्टल रेगुलेशन ज़ोन नोटिफिकेशन 1991 में लागू हुई थी. 1991 के बाद, ECR पर DTCP द्वारा कोई नया लेआउट अप्रूव नहीं किया गया है. नीलांकरई से आगे के पाँच या छह अप्रूव्ड लेआउट 1970 और 1980 के दशक के हैं. इसलिए नई सप्लाई नए लेआउट से नहीं बल्कि कभी-कभार होने वाले प्लॉट सब-डिविज़न से आती है, और तमिलनाडु के नियम 2 ग्राउंड से कम के सब-डिविज़न की इजाज़त नहीं देते. 2008 के संशोधन ने कोट्टिवाक्कम, पलावक्कम और नीलांकरई को CRZ-II शहरी श्रेणी में शामिल कर दिया. CRZ-III के भीतर के प्लॉट पर 0.8 का सख्त FSI कैप है और गैर-अनुमत इलाकों में बिल्डिंग प्लान सैंक्शन नहीं मिलता. रजिस्टर्ड सेल डीड CRZ ओवरले को खारिज नहीं करती.

दूसरा जाल है CRZ-II बनाम CRZ-III की उलझन. ब्रोकर CMDA अप्रूव्ड प्लॉट ECR का दावा तो करते हैं, लेकिन यह नहीं बताते कि पार्सल CRZ-II (शहरी, रेगुलेटेड रीडेवलपमेंट की इजाज़त) में है या CRZ-III (ग्रामीण, हाई टाइड लाइन से अंदर की ओर सख्त नो-डेवलपमेंट ज़ोन के साथ) में. CRZ-I, जो इकोलॉजिकली सेंसिटिव इलाकों और इंटर-टाइडल ज़ोन को कवर करता है, में लगभग कोई नया निर्माण नहीं होता. CRZ-IV श्रेणी जल-निकायों को कवर करती है. पेमेंट करने से पहले CRZ नोटिफिकेशन 2019 के ज़ोन चेक ओवरले का इस्तेमाल करें या सीधे तमिलनाडु कोस्टल ज़ोन मैनेजमेंट अथॉरिटी में आवेदन करें. खरीद के समय गलत वर्गीकरण बाद में डिमोलिशन का जोखिम बन जाता है.

तीसरा जाल है एक्विफर रिचार्ज ज़ोन. तमिलनाडु सरकार ने इंजांबक्कम, उथंडी और नीलांकरई के हिस्सों को कवर करने वाले एक्विफर रिचार्ज एरिया नोटिफाई किए हैं. इन इलाकों में निर्माण को बेसमेंट, बड़ी खुदाई और वॉटर-टेबल पर असर को लेकर अतिरिक्त पाबंदियों का सामना करना पड़ता है. ऐसी CMDA अप्रूवल जिसमें एक्विफर-ज़ोन क्लीयरेंस शामिल न हो, अधूरी मानी जाती है. AQ-ज़ोन स्टेटस अलग से माँगें.

इस बेल्ट में किसी भी प्लॉट के लिए बयाना राशि देने से पहले इस स्क्रीन का इस्तेमाल करें.

इस कॉरिडोर पर न्यूनतम कानूनी दस्तावेज़ों में CMDA या DTCP लेआउट सैंक्शन, CRZ कैटेगरी सर्टिफिकेट, एक्विफर-ज़ोन स्टेटस, 13 साल का एन्कम्ब्रेन्स सर्टिफिकेट (EC) और लागू होने पर TNRERA रजिस्ट्रेशन शामिल हैं. इससे कम कुछ भी सिर्फ अंधा भरोसा है.

ECR का हर किलोमीटर एक जैसा फायदा नहीं देता. निवेश लायक बेल्ट में तीन बातें समान होती हैं: CMDA-अप्रूव्ड या 1991 से पहले का DTCP-अप्रूव्ड लेआउट स्टेटस, CRZ-I और CRZ-IV से बाहर का वर्गीकरण, और सब-डिविज़न नियमों का पालन करने वाला न्यूनतम 2-ग्राउंड का प्लॉट साइज़. सट्टा वाले इलाके ममल्लपुरम से आगे की गैर-अप्रूव्ड राजस्व भूमि पर होते हैं. ज़्यादा जोखिम वाले इलाके CRZ-I के भीतर या CRZ-III के NDZ हिस्सों में होते हैं जहाँ निर्माण प्रतिबंधित है.

नीचे दी गई टेबल में नीलांकरई इंजांबक्कम उथंडी प्लॉट बेल्ट और महाबलीपुरम पूंजेरी जंक्शन कैचमेंट को उसके ग्रोथ ड्राइवर और उससे जुड़े खास जोखिम के साथ दिखाया गया है.

इस बेल्ट में सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला कॉरिडोर है महाबलीपुरम पूंजेरी जंक्शन स्ट्रेच. खरीदार प्लान्ड ECR-OMR कनेक्ट, स्पोर्ट्स सिटी की घोषणाओं और कम एंट्री कीमतों को देखकर मान लेते हैं कि फायदा तय है. वे यह मिस कर जाते हैं कि इस कैचमेंट में कोई भी नया लेआउट फ्रेश TNCZMA NOC माँगता है क्योंकि यह 1991 की CRZ नोटिफिकेशन के बाद बना था, इस स्ट्रेच में कई सर्वे नंबर पर मंदिर-भूमि या हेरिटेज-बफ़र ओवरले हैं, और TNCZMA NOC के बिना DTCP सैंक्शन व्यावहारिक रूप से अधूरा है. दूसरा गलत समझा जाने वाला इलाका है उथंडी VGP. यहाँ मौजूद 1-ग्राउंड प्लॉट 1991 से पहले के अप्रूव्ड लेआउट के भीतर हैं और बिकने लायक बने हुए हैं, लेकिन 1991 के बाद "नए VGP लेआउट" के नाम पर बेचे जा रहे प्लॉट अप्रूवल के हिसाब से मौजूद ही नहीं हैं.