होसकोटे मास्टरप्लान 2031: BMRDA ज़ोन चेक और लैंड यूज़ गाइड

होसकोटे LPA में सबसे ज़्यादा दर्ज़ किया गया फ्रॉड पैटर्न है बिना कन्वर्ट हुई कृषि भूमि पर बेचा जाने वाला फ़र्ज़ी "पंचायत अप्रूव्ड" लेआउट. इस क्षेत्राधिकार में ग्राम पंचायतों के पास रेजिडेंशियल या कमर्शियल लेआउट को मंज़ूरी देने का कोई कानूनी अधिकार नहीं है; यह अधिकार पूरी तरह से BMRDA के तहत होसकोटे टाउन प्लानिंग अथॉरिटी (TPA) के पास है. जो भी प्लॉट सिर्फ़ पंचायत अप्रूवल, Form-9, Form-11, या गांव के टैक्स रसीद को मुख्य दस्तावेज़ बताकर बेचा जा रहा है, वह होसकोटे LPA मास्टरप्लान 2031 के ज़ोन नियमों के पूरी तरह बाहर काम कर रहा है.

इसके नतीजे दर्ज़ किए गए हैं और गंभीर हैं. जो खरीदार ऐसी जगह पर निर्माण करता है, उसे होसकोटे TPA से बिल्डिंग प्लान की मंज़ूरी नहीं मिल सकती. बैंक DC कन्वर्ज़न और LPA अप्रूवल के बिना रेवेन्यू साइट्स पर होम लोन देने से मना कर देते हैं. सब-रजिस्ट्रार रजिस्ट्रेशन रोक सकते हैं. व्हाइटफ़ील्ड-होसकोटे रोड कॉरिडोर पर पुष्टि किए गए मामलों में, खरीदारों को निर्माण के बाद पता चला कि उनके बिल्डिंग प्लान को पंचायत नहीं, बल्कि प्लानिंग अथॉरिटी से मंज़ूर कराना ज़रूरी था, क्योंकि लेआउट BMRDA सीमा के अंदर आता था. DC कन्वर्ज़न, यानी कृषि भूमि को गैर-कृषि उपयोग के लिए अनुमति देने वाला डिप्टी कमिश्नर का आदेश, होसकोटे TPA द्वारा किसी भी रेजिडेंशियल लेआउट की मंज़ूरी से पहले होना ज़रूरी है. इसके बिना, पंचायत ने चाहे जो भी प्रमाणित किया हो, LPA लेआउट प्लान को मंज़ूर नहीं करेगा.

होसकोटे LPA मास्टरप्लान 2031 के ज़ोनल नियम 591.72 वर्ग किमी के प्लानिंग क्षेत्र में निम्नलिखित मुख्य लैंड-यूज़ ज़ोन तय करते हैं.

अगर कोई ब्रोकर होसकोटे में प्लॉट दिखाता है और होसकोटे TPA लेआउट अप्रूवल नंबर और DC कन्वर्ज़न सर्टिफिकेट दोनों एक साथ नहीं दिखा पाता, तो इसे कागज़ी औपचारिकता नहीं बल्कि डील खत्म करने वाली कमी मानें.

होसकोटे LPA के अंदर दो अलग-अलग निवेश रणनीतियां काम करती हैं, और मास्टरप्लान ज़ोन ही इन्हें अलग करता है. KIADB क्लस्टर के पास इंडस्ट्रियल-ज़ोन कॉरिडोर रेजिडेंशियल निवेश के लिए नहीं हैं; ओल्ड मद्रास रोड और बुडिगेरे क्रॉस के रेजिडेंशियल-ज़ोन कॉरिडोर इंडस्ट्रियल निवेश के लिए नहीं हैं. अपने इस्तेमाल के हिसाब से गलत ज़ोन में खरीदने पर BMRDA के ज़रिए मुख्यमंत्री कार्यालय से चेंज ऑफ़ लैंड यूज़ (CLU) अप्रूवल लेना पड़ता है, जिसमें छह से नौ महीने लगते हैं और नतीजे की कोई गारंटी नहीं होती.

LPA में ज़मीन की कीमत बढ़ाने वाला सबसे बड़ा कारक बेंगलुरु-चेन्नई एक्सप्रेसवे (NE-7) है, जो होसकोटे से शुरू होकर 260 किमी दूर श्रीपेरंबदूर तक जाता है. एक्सप्रेसवे कॉरिडोर के साथ-साथ और नरसापुरा के पास KIADB इंडस्ट्रियल एरिया के आस-पास की ज़मीन, जहां 3,000 एकड़ से ज़्यादा में Volvo, Honda और Bando जैसी कंपनियां हैं, में लगातार इंडस्ट्रियल और लॉजिस्टिक्स की मांग रही है. सैटेलाइट टाउन रिंग रोड (STRR) एक और वजह जोड़ता है: 80 किमी लंबे डोबासपेटे-होसकोटे सेक्शन का उद्घाटन PM मोदी ने 11 मार्च 2024 को किया था, जिससे होसकोटे एक चालू एक्सेस-कंट्रोल्ड एक्सप्रेसवे का पूर्वी छोर बन गया. ओल्ड मद्रास रोड (NH-75) पर बुडिगेरे क्रॉस नोड व्हाइटफ़ील्ड के IT कॉरिडोर और होसकोटे LPA सीमा के बीच एक रेजिडेंशियल ट्रांज़िशन ज़ोन का काम करता है, और मास्टरप्लान में इसे मुख्य रूप से रेजिडेंशियल ज़ोन किया गया है.

नीचे दी गई टेबल में होसकोटे LPA के सक्रिय कॉरिडोर को उनके प्रमुख ज़ोन और जाने-पहचाने जोखिम के साथ दिखाया गया है.

खरीदारों द्वारा सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला कॉरिडोर नरसापुरा-KIADB बेल्ट है. होसकोटे LPA 2031 के तहत इंडस्ट्रियल ज़ोन में रेजिडेंशियल निर्माण की अनुमति नहीं है. "Honda और Scania के पास" बताकर रेजिडेंशियल कीमतों पर बेचे जाने वाले प्लॉट अक्सर इंडस्ट्रियल (I) ज़ोन के अंदर या KIADB सीमा से सटी बिना कन्वर्ट हुई कृषि भूमि पर होते हैं. ब्रोकर की इंफ्रास्ट्रक्चर वाली कहानी पर भरोसा करने से पहले मास्टरप्लान लेयर पर ज़ोन वर्गीकरण की पुष्टि करें.