हैदराबाद हाईवे: ORR, NH-44 और प्रमुख रोड कॉरिडोर

ORR सीधे उस्मान सागर और हिमायत सागर झीलों के कैचमेंट एरिया से होकर गुज़रता है. मार्च 1996 में जारी गवर्नमेंट ऑर्डर नंबर 111, दोनों झीलों के 10 किमी के दायरे में इंडस्ट्रीज़, रेज़िडेंशियल कॉलोनियों, होटलों और किसी भी प्रदूषण फैलाने वाले निर्माण पर रोक लगाता है. शमशाबाद, शबाद, राजेंद्रनगर, चेवेल्ला, मोइनाबाद और शंकरपल्ली सहित छह मंडलों के चौरासी गांव इस बायो-कंज़र्वेशन ज़ोन के अंदर आते हैं. HMDA मास्टर प्लान 2031 के तहत, GO 111 क्षेत्र का 90% हिस्सा कंज़र्वेशन या रिक्रिएशन उपयोग के लिए ही रहना चाहिए; सिर्फ़ 10% हिस्से में अन्य उपयोग हो सकते हैं, और वह 10% भी मौजूदा रेज़िडेंशियल बस्तियों तक सीमित है.

यह हैदराबाद में प्रमुख हाईवे के पास ज़मीन खरीदने के लिए मायने रखता है, क्योंकि ORR का अलाइनमेंट हिमायत सागर के बंध के साथ-साथ चलता है और राजेंद्रनगर मंडल के वट्टिनागुलापल्ली और खानापुर गांवों के पास प्रतिबंधित कैचमेंट एरिया से होकर गुज़रता है. हज़ारों खरीदारों ने इस उम्मीद में कि यह आदेश रद्द हो जाएगा, GO 111 गांवों में डिस्काउंटेड दामों पर ज़मीन खरीदी. GO 99 के तहत 19 जुलाई, 2024 को बनाई गई HYDRAA ने गांडीपेट क्षेत्र में निर्माणाधीन अपार्टमेंट, एक स्पोर्ट्स विलेज, और फ़ूड कोर्ट सहित अवैध निर्माणों को ध्वस्त किया. तेलंगाना हाईकोर्ट के कार्यवाहक मुख्य न्यायाधीश सुजॉय पॉल और जस्टिस रेणुका यारा की बेंच ने मई 2025 में उस्मान सागर और हिमायत सागर में GO 111 उल्लंघनों को लेकर सभी सरकारी विभागों को नोटिस जारी किए.

नीचे दी गई तालिका GO 111 के अंदर आने वाले छह मंडलों, उनकी हाईवे नज़दीकी, और लागू होने वाले विशिष्ट निर्माण प्रतिबंध को दिखाती है.

09-07-2008 के G.O.Ms.No. 470 के तहत ORR ग्रोथ कॉरिडोर के नियम पूरे 162 किमी लंबे ORR के दोनों तरफ़ 1 किमी की पट्टी पर भी लागू होते हैं. इस पट्टी के अंदर, कोई भी प्रॉपर्टी सीधे ORR या किसी भी रेडियल रोड पर नहीं खुल सकती, और सभी लेआउट अप्रूवल स्पेशल डेवलपमेंट ज़ोन (SDZ) के नियमों से तय होते हैं. इस 1 किमी की पट्टी के अंदर किसी भी ग्राम पंचायत-अप्रूव्ड लेआउट का, अगर उसकी समीक्षा HMDA ने नहीं की है, तो कोई कानूनी आधार नहीं है.

हैदराबाद में प्रमुख हाईवे के पास ज़मीन खरीदने से तीन दिशात्मक कॉरिडोर में असली रिटर्न मिलता है, जिनमें से हर एक किसी खास हाईवे और रोज़गार केंद्र से प्रेरित है. निवेश लायक और सट्टेबाज़ी वाले प्लॉट के बीच मुख्य फ़र्क यह है कि ज़मीन GO 111 की सीमा से बाहर है या नहीं, और उसके पास HMDA या DTCP लेआउट अप्रूवल है या नहीं.

NH-44 (नागपुर-बेंगलुरु नेशनल हाईवे) के साथ-साथ उत्तर हैदराबाद प्लॉट निवेश के लिए सबसे स्थापित हाईवे कॉरिडोर है. मेडचल, कोम्पल्ली और डुंडिगल को ORR एग्ज़िट 9 इंटरचेंज, NH-44 नेशनल हाईवे, और फार्मास्युटिकल मैन्युफैक्चरिंग, लॉजिस्टिक्स व इंडस्ट्रियल एस्टेट के जमावड़े की नज़दीकी का फ़ायदा मिलता है. इस बेल्ट की ज़मीन GO 111 से बाहर है, HMDA के अधिकार क्षेत्र में है, और ORR ग्रोथ कॉरिडोर के राइट-ऑफ़-वे में आए बिना ORR से जुड़ी है. RRR का उत्तरी कॉरिडोर, जो तूप्रान और गजवेल होते हुए संगारेड्डी को चौटुप्पल से जोड़ता है, उसमें NH-44 एक मुख्य चौराहा बिंदु है; उत्तरी कॉरिडोर के लिए ज़मीन अधिग्रहण 2025 तक 94% पूरा हो चुका था और निर्माण जारी है.

पश्चिम में NH-65 (विजयवाड़ा हाईवे, जिसे पुणे-मछलीपट्टनम हाईवे भी कहा जाता है) के साथ, पटानचेरु ORR एग्ज़िट 3 के पास सदाशिवपेट एक इंडस्ट्रियल क्लस्टर में स्थित है, जिसमें अरबिंदो फार्मा, MRF, पेप्सी, और नेशनल इन्वेस्टमेंट एंड मैन्युफैक्चरिंग ज़ोन (NIMZ) शामिल हैं. यह कॉरिडोर भी GO 111 से बाहर है और NH-65 व ORR के ज़रिए दोहरी हाईवे कनेक्टिविटी का फ़ायदा उठाता है.

पूर्व में NH-163 (वारंगल हाईवे) के साथ, घाटकेसर को IT इन्वेस्टमेंट रीजन (ITIR) का दर्जा प्राप्त है और इसे ORR व मेट्रो एक्सटेंशन की सीधी कनेक्टिविटी मिली है, जिससे यह पूर्वी हैदराबाद का प्रमुख प्लॉट निवेश कॉरिडोर बन जाता है.

नीचे दी गई तालिका चार हाईवे कॉरिडोर और उनके मौजूदा निवेश प्रोफ़ाइल को दिखाती है.

अदिबतला, मुचेरला और महेश्वरम बेल्ट (जिसे ORR और NH-765 कनेक्शन की सुविधा मिलती है) में ज़मीन के दाम 2025 में ₹15,000 से ₹40,000 प्रति वर्ग गज़ के बीच रहे. RRR और ORR जैसे इंफ्रास्ट्रक्चर प्रोजेक्ट ने ऐतिहासिक रूप से पेरी-अर्बन ज़ोन में दामों की चाल तय की है; ट्रांज़ैक्शन से पहले रजिस्टर्ड सेल डीड के तुलनीय आंकड़ों से मौजूदा दरों की पुष्टि करें. लेकिन यह बढ़ोतरी सिर्फ़ उस ज़मीन पर लागू होती है जो अधिग्रहण क्षेत्र से बाहर है और जिसके पास वैध लेआउट अप्रूवल है; 100 मीटर के RRR राइट-ऑफ़-वे के अंदर आने वाली ज़मीन मार्केट रेट चाहे जो भी हो, लगभग ₹25 लाख प्रति एकड़ पर अनिवार्य अधिग्रहण के दायरे में आती है.