आरोग्य धाम बडसा मास्टरप्लान: ज़ोन चेक और लैंड यूज़ गाइड

आरोग्य धाम बडसा मास्टरप्लान 2041 में प्लानिंग एरिया के 32% से ज़्यादा हिस्से को पब्लिक और सेमी-पब्लिक यूज़ के लिए तय किया गया है, जो मुख्य रूप से नेशनल कैंसर इंस्टिट्यूट (NCI-AIIMS) कैंपस और उसके सपोर्ट इंफ्रास्ट्रक्चर की वजह से है. हरियाणा के किसी भी तुलनीय डेवलपमेंट प्लान में यह पब्लिक-यूज़ के लिए सबसे ज़्यादा एलोकेशन है. इस ज़ोन कैटेगरी में रेजिडेंशियल बताकर बेचे जा रहे प्लॉट या तो गलत तरीके से पेश किए जा रहे हैं, या फिर चेंज ऑफ़ लैंड यूज़ (CLU) ऑर्डर पर निर्भर हैं, जिसे खरीदार टोकन देने से पहले शायद ही कभी देख पाते हैं.

दूसरा जोखिम अनलाइसेंस्ड कॉलोनियों का है. हरियाणा में, पंजाब शेड्यूल्ड रोड्स एंड कंट्रोल्ड एरियाज़ रिस्ट्रिक्शन ऑफ़ अनरेगुलेटेड डेवलपमेंट एक्ट, 1963 के तहत जारी TCP लाइसेंस के बिना कोई भी प्राइवेट रेजिडेंशियल लेआउट कानूनी तौर पर नहीं बेचा जा सकता. बडसा मास्टरप्लान के कंट्रोल्ड एरिया में मौजूद कृषि भूमि को इस लाइसेंस के बिना बांटकर रेजिडेंशियल प्लॉट के तौर पर नहीं बेचा जा सकता, भले ही बेचने वाले का पट्टा या जमाबंदी रिकॉर्ड कुछ भी दिखाए. "AIIMS के पास" या "कुंडली-मानेसर-पलवल (KMP) एक्सप्रेसवे के पास" बताकर बिना TCP लाइसेंस नंबर के बेचे जा रहे प्लॉट प्लान के बाहर काम कर रहे हैं, उसके अंदर नहीं.

नीचे दी गई टेबल में आरोग्य धाम बडसा मास्टरप्लान 2041 की छह लैंड-यूज़ कैटेगरी और हर एक के लिए ज़रूरी खरीदार चेक बताए गए हैं.

KMP एक्सप्रेसवे में 100 मीटर चौड़ा रोड रिज़र्वेशन है, जिसके दोनों तरफ 100 मीटर का ग्रीन बेल्ट है. इस बफ़र ज़ोन के अंदर बेचे जा रहे किसी भी प्लॉट को रेजिडेंशियल या कमर्शियल इस्तेमाल के लिए डेवलप नहीं किया जा सकता, जब तक इस ग्रीन बेल्ट पाबंदी को खासतौर पर संबोधित करने वाला CLU ऑर्डर न हो. संबंधित खसरा नंबर से मेल खाता TCP लाइसेंस नंबर ही वह इकलौता दस्तावेज़ है जो यह पक्का करता है कि लेआउट साफ-सुथरा है.

बडसा मास्टरप्लान 2041, दो बड़े इंफ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट के मिलन बिंदु पर है: बडसा में NCI-AIIMS कैंपस और रिलायंस MET सिटी इंडस्ट्रियल टाउनशिप. इस कॉरिडोर में रेजिडेंशियल डिमांड असली है, लेकिन प्लानिंग ज़ोन का दायरा सीमित है. दीन दयाल जन आवास योजना (DDJAY) के तहत बनाए गए सेक्टर ही इस इलाके में किफायती लाइसेंस्ड रेजिडेंशियल प्लॉट का इकलौता सरकारी-पॉलिसी-समर्थित स्रोत हैं, और मास्टरप्लान की सीमा के अंदर TCP-लाइसेंस्ड लेआउट सीमित हैं.

हरियाणा के मुख्य सचिव ने जनवरी 2023 में औपचारिक रूप से निर्देश दिया था कि बडसा के AIIMS कैंपस को कमर्शियल, एजुकेशनल और इंस्टिट्यूशनल सपोर्ट से लैस एक मिनी सिटी के तौर पर डेवलप किया जाए. द्वारका एक्सप्रेसवे के ज़रिए AIIMS बडसा को IGI एयरपोर्ट से जोड़ने वाला ग्रीनफील्ड कॉरिडोर (जनवरी 2023 में घोषित; अप्रैल 2026 तक निर्माण शुरू नहीं) एक प्लांड इंफ्रास्ट्रक्चर प्रोजेक्ट है. ये दोनों ही ऑफिशियल कम्युनिकेशन में पुष्टि किए गए ग्रोथ कैटलिस्ट हैं. खरीदारों के लिए जो फर्क मायने रखता है वह यह है कि कोई खास प्लॉट TCP लाइसेंस के साथ मास्टरप्लान की सीमा के अंदर है, या इन प्रोजेक्ट्स की नज़दीकी के आधार पर बेची जा रही कृषि भूमि पर उसके बाहर है.

नीचे दी गई टेबल में बडसा मास्टरप्लान के अंदर और आसपास के उन कॉरिडोर को दिखाया गया है जहां ज़ोन क्लासिफिकेशन सीधे इन्वेस्टमेंट के फैसले को प्रभावित करता है.

AIIMS से सटा रेजिडेंशियल मार्केट सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला है. यहां भविष्य में CLU परमिशन के वादे के साथ कृषि दरों पर दिए जा रहे प्लॉट पूरे प्लान एरिया में सबसे ज़्यादा जोखिम वाले हैं. भविष्य का CLU आज का अधिकार नहीं है.