दिल्ली-देहरादून एक्सप्रेसवे

इस कॉरिडोर पर ज़्यादातर प्लॉट डील तीन वजहों से फेल होती हैं. पहली वजह है तीन-राज्य टाइटल व्यवस्था — दिल्ली, यूपी, उत्तराखंड. दिल्ली में, मास्टर प्लान 2041 दिल्ली डेवलपमेंट अथॉरिटी (DDA) के ज़रिए इस्तेमाल को नियंत्रित करता है, और सिर्फ DDA-अलॉटेड या लाइसेंस्ड कॉलोनियां ही साफ़ रेज़िडेंशियल टाइटल देती हैं. उत्तर प्रदेश में, यूपी ज़मींदारी उन्मूलन और भूमि सुधार अधिनियम के तहत कृषि भूमि पर रेज़िडेंशियल प्लॉटिंग शुरू करने से पहले सेक्शन 143 कन्वर्ज़न ज़रूरी है. लेआउट सैंक्शन सहारनपुर डेवलपमेंट अथॉरिटी, शामली टाउन एंड कंट्री प्लानिंग डिपार्टमेंट, या संबंधित आवास विकास स्कीम से लेना होता है. उत्तराखंड में, मसूरी देहरादून डेवलपमेंट अथॉरिटी (MDDA) शहरी क्षेत्रों में बिल्डिंग परमिशन देती है, जबकि ग्रामीण और पहाड़ी ज़मीनें राज्य के राजस्व और पंचायत प्रशासन के अंतर्गत आती हैं. इसलिए एक ही एक्सप्रेसवे-फेसिंग प्लॉट के लिए, वह किस राज्य में है इसके आधार पर तीन अलग-अलग दस्तावेज़ों का सेट लग सकता है.

दूसरा ट्रैप है उत्तराखंड भू कानून 2025 का आउटसाइडर बैन. उत्तराखंड भूमि कानून में फरवरी 2025 के संशोधन के तहत, देहरादून सहित 13 में से 11 ज़िलों में बाहरी (गैर-निवासी) खरीदारों को कृषि या बागवानी भूमि खरीदने से रोक दिया गया है. बाहरी लोगों के लिए रेज़िडेंशियल खरीद सिर्फ 250 वर्ग मीटर तक सीमित है, और यह सिर्फ एक बार ही की जा सकती है. कमर्शियल खरीद 500 वर्ग मीटर तक सीमित है. बड़ी खरीद को मंज़ूरी देने की ज़िला मजिस्ट्रेट की विवेकाधीन शक्ति हटा दी गई है. अब हर बाहरी खरीद पर नज़र रखने के लिए एक डिजिटल मॉनिटरिंग पोर्टल है. रजिस्ट्रेशन के समय इस्तेमाल के मकसद की एफिडेविट डिक्लेरेशन देना ज़रूरी है. गलत जानकारी देने पर सरकार की ज़मीन वापस लेने की शर्त लागू होती है: ज़मीन राज्य को वापस चली जाती है. देहरादून ज़िले में गणेशपुर से आशारोड़ी तक का हिस्सा पूरी तरह इसी व्यवस्था के अंतर्गत आता है.

तीसरा ट्रैप है एक्सेस-कंट्रोल की हकीकत. इस एक्सप्रेसवे पर सिर्फ गिने-चुने अधिकृत एंट्री-एग्ज़िट पॉइंट हैं. फेज़ 1 अक्षरधाम, गीता कॉलोनी, ISBT दिलशाद गार्डन, खजूरी पुस्ता मार्ग और सिग्नेचर ब्रिज पर खुलता है. आगे के इंटरचेंज मंडोला, खेकड़ा, लोनी, करौंदा महाजन, हलगोया, सहारनपुर बाईपास, गणेशपुर और आशारोड़ी पर हैं. "एक्सप्रेसवे-फेसिंग" बताकर बेचे जाने वाले प्लॉट शायद ही कभी सीधे इससे जुड़ते हैं. सर्विस रोड की सुविधा भी आंशिक है और ज़्यादातर इंटरचेंज के पास ही केंद्रित है.

इस बेल्ट में किसी भी प्लॉट के लिए बयाना राशि ट्रांसफर करने से पहले यह जांच ज़रूर करें.

न्यूनतम कानूनी दस्तावेज़ राज्य के हिसाब से अलग-अलग होते हैं. दिल्ली में, DDA खसरा-मैप्ड सैंक्शन और फ्रीहोल्ड कन्वर्ज़न सर्टिफिकेट चाहिए. यूपी में, सेक्शन 143 ऑर्डर के साथ डेवलपमेंट अथॉरिटी लेआउट सैंक्शन और आवास विकास या लाइसेंस्ड कॉलोनाइज़र की ट्रेल चाहिए. उत्तराखंड में, MDDA बिल्डिंग परमिट चाहिए, और बाहरी खरीदारों के लिए ज़िला मंज़ूरी के साथ भू कानून एफिडेविट भी चाहिए.

दिल्ली देहरादून कॉरिडोर का हर किलोमीटर एक जैसा फ़ायदा नहीं देता. निवेश लायक बेल्ट में तीन बातें समान होती हैं: किसी अधिकृत इंटरचेंज से 5 से 10 किमी के भीतर लोकेशन, अंडरलाइंग लेआउट में साफ़ राज्य-विशेष सैंक्शन, और एक पक्का एंकर (दिल्ली में DDA स्कीम, शामली या सहारनपुर में आवास विकास स्कीम, देहरादून में MDDA लेआउट, या HSIIDC जैसी इंडस्ट्रियल एस्टेट). अटकलबाज़ी वाले हिस्से इंटरचेंज से दूर, बिना कन्वर्ट हुई कृषि भूमि पर होते हैं. ज़्यादा जोखिम वाले हिस्से उत्तराखंड के प्रतिबंधित ज़िलों में गैर-निवासी खरीदारों के लिए और राजाजी नेशनल पार्क के इको-सेंसिटिव ज़ोन में होते हैं.

नीचे दी गई टेबल बागपत शामली सहारनपुर बेल्ट और गणेशपुर आशारोड़ी देहरादून हिस्से को ग्रोथ ड्राइवर और जोखिमों के साथ दिखाती है.

इस बेल्ट का सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला कॉरिडोर है सहारनपुर ईस्ट बाईपास से गणेशपुर तक का हिस्सा. खरीदार नया इंटरचेंज और आने वाला सहारनपुर-रुड़की-हरिद्वार स्पर देखकर मान लेते हैं कि फ़ायदा पक्का है. वे यह भूल जाते हैं कि यह स्पर दिसंबर 2021 में कृष्णा कॉन्स्टेलेशन को टेंडर किया गया था और यह मुख्य एक्सप्रेसवे के बाद पूरा होगा, कि यह सड़क गणेशपुर में राजाजी नेशनल पार्क के वाइल्डलाइफ़ कॉरिडोर को छूती है, और यह कि इको-सेंसिटिव ज़ोन आसपास के निर्माण को सीमित करता है, भले ही बाकी जगह लेआउट को सैंक्शन मिला हो. दूसरा गलत समझा जाने वाला हिस्सा है आशारोड़ी-देहरादून स्ट्रेच. कॉरिडोर का यह अंतिम छोर देहरादून को असली वैल्यू देता है, लेकिन उत्तराखंड भू कानून 2025 के आउटसाइडर बैन नियमों के तहत गैर-निवासी खरीद 250 वर्ग मीटर रेज़िडेंशियल तक सीमित है. राज्य के बाहर के खरीदार इस हिस्से में वही प्रोडक्ट नहीं खरीद रहे जो वे बड़ौत या सहारनपुर में खरीद सकते हैं.