धारूहेड़ा मास्टरप्लान 2021 क्या है और इसे किसने तैयार किया?

धारूहेड़ा FDP 2021 को DTCP हरियाणा ने तैयार किया है, जिसे 28 दिसंबर 2007 को अधिसूचित किया गया. यह रेवाड़ी ज़िले के धारूहेड़ा में 17 रेज़िडेंशियल सेक्टर, इंडस्ट्रियल, कमर्शियल और ओपन स्पेस ज़ोन में कुल 1,900 हेक्टेयर को कवर करता है, यह पंजाब शेड्यूल्ड रोड्स एंड कंट्रोल्ड एरियाज़ रेस्ट्रिक्शन ऑफ़ अनरेगुलेटेड डेवलपमेंट एक्ट, 1963 के तहत है.

क्या धारूहेड़ा मास्टरप्लान 2021, 2021 के बाद भी कानूनी तौर पर वैलिड है?

हां, यह अभी भी लागू प्लानिंग डॉक्यूमेंट है. FDP 2021 का होराइज़न ईयर बीत चुका है, लेकिन धारूहेड़ा के लिए कोई रिप्लेसमेंट FDP अधिसूचित नहीं हुआ है. DTCP हरियाणा इसके ज़ोन डेज़िग्नेशन को लागू करना जारी रखता है. NCR मास्टरप्लान 2041 एक ऊपरी स्तर का कॉरिडोर फ्रेमवर्क जोड़ता है, लेकिन पार्सल-लेवल ज़ोन वेरिफिकेशन के लिए यह FDP की जगह नहीं लेता.

क्या मैं बिना CLU के धारूहेड़ा के कंट्रोल्ड एरिया में कृषि भूमि पर निर्माण कर सकता हूं?

नहीं. धारूहेड़ा के कंट्रोल्ड एरिया में कृषि भूमि के लिए डायरेक्टर, DTCP हरियाणा को फ़ॉर्म CLU-I के ज़रिए चेंज ऑफ़ लैंड यूज़ अप्रूवल ज़रूरी है, जिसमें रेज़िडेंशियल यूज़ के लिए Rs 10 प्रति वर्ग मीटर स्क्रूटनी फ़ीस लगती है. DTCP पोर्टल पर CLU एंट्री न होने का मतलब है कि निर्माण कानूनी तौर पर परमिट नहीं है और यूटिलिटी कनेक्शन नहीं मिलेंगे.

क्या धारूहेड़ा में अनअप्रूव्ड कॉलोनी के जोखिम हैं और क्या ये बैंक लोन को प्रभावित करते हैं?

हां. बिना वैलिड DTCP लाइसेंस नंबर वाली कॉलोनियां अनअप्रूव्ड होती हैं. कोई भी बैंक अनलाइसेंस्ड कॉलोनी में प्लॉट के लिए होम लोन सैंक्शन नहीं करेगा. किसी भी प्लॉटेड डेवलपमेंट में एग्रीमेंट साइन करने से पहले tcpharyana.gov.in पर DTCP लाइसेंस नंबर वेरिफ़ाई करें.

धारूहेड़ा के किन रेज़िडेंशियल सेक्टर में पक्की DTCP-अप्रूव्ड इन्वेंटरी है?

सेक्टर 5, 6, 7, 7A, 19, 22, 23, और 24 में FDP 2021 ज़ोन डेज़िग्नेशन के मुताबिक लाइसेंस्ड-कॉलोनी स्टेटस के साथ एक्टिव रेज़िडेंशियल प्लॉट सप्लाई है. सेक्टर 19 और 24 में RERA-रजिस्टर्ड DDJAY स्कीम के प्लॉट 100 वर्ग गज से शुरू होते हैं. इन सेक्टरों के अंदर कॉलोनी का खास DTCP लाइसेंस नंबर हमेशा वेरिफ़ाई करें.

धारूहेड़ा में ज़मीन खरीदने वालों के लिए DMIC डेज़िग्नेशन का क्या मतलब है?

दिल्ली NCR मास्टरप्लान 2041 में धारूहेड़ा को गुरुग्राम-मानेसर-बावल-धारूहेड़ा-रेवाड़ी हाईवे कॉरिडोर ज़ोन में शामिल किया गया है. DMIC इस बेल्ट को 2032 तक मैन्युफ़ैक्चरिंग विस्तार के लिए प्राथमिकता देता है. यह कॉरिडोर स्टेटस लॉन्ग-टर्म डिमांड की विज़िबिलिटी बढ़ाता है, लेकिन DTCP हरियाणा से खास CLU के बिना कृषि या इंडस्ट्रियल-ज़ोन वाले पार्सल को रेज़िडेंशियल यूज़ में तब्दील नहीं करता.

धारूहेड़ा में किसी खास सर्वे नंबर के लिए FDP 2021 ज़ोन कैसे चेक करें?

tcpharyana.gov.in से FDP 2021 का रंगीन मैप डाउनलोड करें और अपने खसरा नंबर को ज़ोन के रंग से मिलाएं. हरियाणा जमाबंदी (jamabandi.nic.in) पर मालिकाना हक, म्यूटेशन स्टेटस, और एन्कम्ब्रेन्स (EC) क्रॉस-चेक करें. 1acre Premium का धारूहेड़ा मास्टरप्लान लेयर इन ज़ोन सीमाओं को लाइव सैटेलाइट इमेजरी पर ओवरले करता है ताकि सीधे प्लॉट-लेवल वेरिफिकेशन हो सके.

DDJAY क्या है और क्या यह धारूहेड़ा के प्लॉट खरीदारों के लिए प्रासंगिक है?

दीन दयाल जन आवास योजना (DDJAY) हरियाणा सरकार की स्कीम है, जो लाइसेंस्ड कॉलोनियों में अफ़ोर्डेबल प्लॉटेड हाउज़िंग के लिए है. 100 वर्ग गज के प्लॉट इसके लिए एलिजिबल हैं. धारूहेड़ा में DDJAY-अप्रूव्ड प्रोजेक्ट्स में RERA रजिस्ट्रेशन होता है और वे बैंक होम लोन के लिए एलिजिबल हैं, जिससे ये कंट्रोल्ड एरिया में रेज़िडेंशियल प्लॉट निवेश के लिए सबसे सुरक्षित एंट्री पॉइंट बन जाते हैं.

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धारूहेड़ा मास्टरप्लान 2031: DTCP ज़ोन चेक और लैंड यूज़ गाइड

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ओवरव्यू

धारूहेड़ा मास्टरप्लान 2021, डिपार्टमेंट ऑफ़ टाउन एंड कंट्री प्लानिंग (DTCP) हरियाणा द्वारा तैयार इंटीग्रेटेड फ़ाइनल डेवलपमेंट प्लान (FDP 2021) है, जिसे 28 दिसंबर 2007 को पंजाब शेड्यूल्ड रोड्स एंड कंट्रोल्ड एरियाज़ रेस्ट्रिक्शन ऑफ़ अनरेगुलेटेड डेवलपमेंट एक्ट, 1963 के तहत अधिसूचित किया गया था. यह कुल 1,900 हेक्टेयर शहरीकरण योग्य क्षेत्र को कवर करता है, जिसमें 17 प्लान्ड रेज़िडेंशियल सेक्टर, इंडस्ट्रियल, कमर्शियल और ओपन स्पेस ज़ोन शामिल हैं, साथ ही शहरीकरण सीमा से बाहर एक कृषि नियंत्रित क्षेत्र भी है. धारूहेड़ा दिल्ली से NH-48 पर 72 किमी और गुरुग्राम से 27 किमी दूर स्थित है. यह पेज उन ज़ोन ट्रैप्स के बारे में बताता है जो ट्रांज़ैक्शन खत्म कर देते हैं, उन कॉरिडोर के बारे में जहां पक्की डिमांड मौजूद है, और यह कि कमिट करने से पहले कैसे वेरिफ़ाई करें.

ग्रीन बेल्ट एनक्रोचमेंट और अनलाइसेंस्ड कॉलोनियां: धारूहेड़ा FDP 2021 के जोखिम जो निवेश को खत्म कर देते हैं

धारूहेड़ा के कंट्रोल्ड एरिया में ज़्यादातर फेल हुई खरीदारी दो ज़ोन उल्लंघनों की वजह से होती है: बिना वैलिड CLU के NH-48 ग्रीन बेल्ट के पास कृषि भूमि खरीदना, और ऐसी अनलाइसेंस्ड कॉलोनियों में प्लॉट खरीदना जिनके पास DTCP लाइसेंस नंबर नहीं है. जब तक ड्यू डिलिजेंस (जाँच-पड़ताल) शुरू नहीं होती, तब तक दोनों सीधी-सादी रेज़िडेंशियल खरीदारी जैसी दिखती हैं.

नीचे दी गई टेबल में धारूहेड़ा के पांच FDP 2021 ज़ोन टाइप्स को उनके डेवलपमेंट राइट्स और मुख्य जोखिम के साथ दिखाया गया है.

ज़ोन

परमिटेड यूज़

CLU ज़रूरी है?

मुख्य ट्रैप

रेज़िडेंशियल (17 सेक्टर)

सेक्टोरल प्लान के मुताबिक हाउज़िंग; मीडियम और हाई डेंसिटी

नहीं, अगर नोटिफ़ाइड सेक्टर सीमा के अंदर हो

प्लान्ड सेक्टर से सटी अनलाइसेंस्ड प्लॉटेड कॉलोनी बिना DTCP लाइसेंस के बेची जाती है; बैंक लोन देने से मना कर देते हैं

कमर्शियल (87 हेक्टेयर: सेक्टर 2, 5-B, 20)

रिटेल, डिस्ट्रिक्ट शॉपिंग सेंटर (56 हेक्टेयर); होलसेल ट्रेड, वेयरहाउज़िंग, गोदाम (31 हेक्टेयर)

नहीं, अगर नोटिफ़ाइड कमर्शियल ज़ोन के अंदर हो

होलसेल ज़ोन से सटी कृषि भूमि को कमर्शियल-कन्वर्टिबल बताकर बेचा जाता है; कोई CLU जारी नहीं

इंडस्ट्रियल (NH-48 के साथ 626 हेक्टेयर)

मैन्युफ़ैक्चरिंग, इंजीनियरिंग, केमिकल्स; FDP के मुताबिक सिर्फ़ नॉन-पॉल्यूटिंग

नहीं, नोटिफ़ाइड इंडस्ट्रियल ज़ोन के अंदर

Hero MotoCorp गेट के पास पेरिफेरल इंडस्ट्रियल प्लॉट रेज़िडेंशियल खरीदारों को बेचे जाते हैं

एग्रीकल्चरल ज़ोन (1,900 हेक्टेयर के बाहर कंट्रोल्ड एरिया)

खेती; सिर्फ़ ज़रूरी गांव निर्माण

हां: डायरेक्टर DTCP को फ़ॉर्म CLU-I; रेज़िडेंशियल यूज़ के लिए Rs 10/वर्ग मीटर स्क्रूटनी फ़ीस

DTCP पोर्टल पर बिना CLU के "अपकमिंग रेज़िडेंशियल सेक्टर" बताकर बेचा जाता है; कोई यूटिलिटी कनेक्शन उपलब्ध नहीं

ओपन स्पेस और ग्रीन बेल्ट (174 हेक्टेयर; NH-48 पर 60 मीटर बफ़र, स्टेट हाईवे पर 45 मीटर)

टाउन पार्क सेक्टर 7A: 45 हेक्टेयर; नेबरहुड और सेक्टर पार्क; कोई प्राइवेट निर्माण नहीं

लागू नहीं

"पार्क-फ़ेसिंग प्लॉट" या फ़ार्महाउस ज़मीन बताकर बेचा जाता है; बिल्डिंग प्लान सैंक्शन कानूनी तौर पर असंभव

ज़ोन

परमिटेड यूज़

CLU ज़रूरी है?

मुख्य ट्रैप

रेज़िडेंशियल (17 सेक्टर)

सेक्टोरल प्लान के मुताबिक हाउज़िंग; मीडियम और हाई डेंसिटी

नहीं, अगर नोटिफ़ाइड सेक्टर सीमा के अंदर हो

कमर्शियल (87 हेक्टेयर: सेक्टर 2, 5-B, 20)

नहीं, अगर नोटिफ़ाइड कमर्शियल ज़ोन के अंदर हो

इंडस्ट्रियल (NH-48 के साथ 626 हेक्टेयर)

नहीं, नोटिफ़ाइड इंडस्ट्रियल ज़ोन के अंदर

एग्रीकल्चरल ज़ोन (1,900 हेक्टेयर के बाहर कंट्रोल्ड एरिया)

खेती; सिर्फ़ ज़रूरी गांव निर्माण

ओपन स्पेस और ग्रीन बेल्ट (174 हेक्टेयर; NH-48 पर 60 मीटर बफ़र, स्टेट हाईवे पर 45 मीटर)

लागू नहीं

NH-48 पर ग्रीन बेल्ट धारूहेड़ा में सबसे ज़्यादा गलत तरीके से पेश किया जाने वाला ज़ोन है. FDP 2021, NH-48 (पहले NH-8) के दोनों तरफ़ 60 मीटर बफ़र को आर्टीरियल ग्रीन बेल्ट के तौर पर रिज़र्व करता है. इस बफ़र के अंदर कोई बिल्डिंग प्लान सैंक्शन नहीं हो सकता, और कोई भी CLU इसे किसी और यूज़ में तब्दील नहीं कर सकता. सेक्टर 7A में 45-हेक्टेयर टाउन पार्क इस प्लान की सबसे बड़ी ओपन स्पेस है. इसके ठीक बगल की ज़मीन की प्लानिंग वैल्यू है, लेकिन पार्क खुद रिज़र्व्ड ज़मीन है.

अनलाइसेंस्ड कॉलोनियों के लिए नियम सीधा है: भारत का कोई भी बैंक ऐसी कॉलोनी में प्लॉट के लिए होम लोन अप्रूव नहीं करेगा जिसके पास वैलिड DTCP लाइसेंस नंबर नहीं है. हरियाणा बिल्डिंग कोड 2017 और DTCP पॉलिसी के तहत, बिना CLU या DTCP लाइसेंस वाले इलाके में लो रिस्क कैटेगरी स्ट्रक्चर (15 मीटर से कम, रेज़िडेंशियल) के लिए बिल्डिंग प्लान सैंक्शन सेल्फ़-सर्टिफिकेशन के तहत जारी किया जा सकता है, लेकिन ज़मीन के इस्तेमाल का मूल उल्लंघन बना रहता है. मतलब यह कि बिल्डिंग बन जाती है; ज़मीन का कानूनी दर्जा नहीं बदलता. कुछ भी साइन करने से पहले tcpharyana.gov.in पर DTCP लाइसेंस नंबर वेरिफ़ाई करें.

NH-48 सेक्टर, DMIC बेल्ट, और सेक्टर 7A: धारूहेड़ा में असली डिमांड को कॉरिडोर स्पेकुलेशन से अलग करना

धारूहेड़ा की डिमांड की कहानी असली है, लेकिन यह भौगोलिक तौर पर केंद्रित है. इंडस्ट्रियल एंकर पक्का है: Hero MotoCorp, Amul, Carlsberg, Honda Motorcycle, Lumax Industries, Jaquar Sanitaryware, Gillette India, और United Breweries सभी यहां ऑपरेट करते हैं. रेज़िडेंशियल प्लॉट की कीमतें 2019 में Rs 20,000 प्रति वर्ग गज से बढ़कर 2025 तक Rs 65,000-70,000 प्रति वर्ग गज हो गई हैं. सवाल यह नहीं है कि डिमांड है या नहीं; सवाल यह है कि कोई खास पार्सल उस ज़ोन में है या नहीं जो इस डिमांड को कैप्चर करता है.

नीचे दी गई टेबल में धारूहेड़ा के तीन डिमांड कॉरिडोर को उनके FDP 2021 डेज़िग्नेशन और पक्के इंफ्रास्ट्रक्चर स्टेटस के साथ दिखाया गया है.

कॉरिडोर

एक्टिव सेक्टर

FDP 2021 ज़ोन

इंफ्रास्ट्रक्चर एंकर

रिस्क लेवल

NH-48 रेज़िडेंशियल बेल्ट

सेक्टर 5, 6, 7, 7A, 19, 22, 23, 24

रेज़िडेंशियल ज़ोन; 725 हेक्टेयर, 300 व्यक्ति प्रति हेक्टेयर की दर से

इंडस्ट्रियल एस्टेट रोज़गार से नज़दीकी; DDJAY स्कीम के प्लॉट सक्रिय

लो से मीडियम; हर प्लॉटेड कॉलोनी के लिए DTCP लाइसेंस नंबर कन्फ़र्म करें

इंडस्ट्रियल एस्टेट और DMIC बेल्ट

सेक्टर 16-18 इंडस्ट्रियल; DMIC धारूहेड़ा-मानेसर-बावल-रेवाड़ी कॉरिडोर

इंडस्ट्रियल ज़ोन (626 हेक्टेयर); NCR प्लान 2041 में DMIC हाईवे कॉरिडोर ज़ोन

DMIC धारूहेड़ा नोड NCR प्लान 2041 में शामिल; भारतमाला का 28 किमी फ़ीडर रूट धारूहेड़ा-सोहना प्रस्तावित

मीडियम; इंडस्ट्रियल ज़मीन को रेज़िडेंशियल CLU नहीं मिल सकता

होलसेल कमर्शियल और ट्रांसपोर्ट ज़ोन

सेक्टर 2, 5-B, 20; सेक्टर 18 में 38.5 हेक्टेयर ट्रक पार्किंग

कमर्शियल ज़ोन (87 हेक्टेयर) + ट्रांसपोर्ट ज़ोन (251 हेक्टेयर)

NH-48 और पलवल-सोहना-रेवाड़ी रोड जंक्शन; प्रस्तावित खुर्जा-पलवल-सोहना-रेवाड़ी-झज्जर रेलवे अलाइनमेंट

रिटेल खरीदारों के लिए मीडियम-हाई; होलसेल और ट्रांसपोर्ट ज़ोन डेज़िग्नेशन रेज़िडेंशियल कन्वर्ज़न को सीमित करते हैं

कॉरिडोर

एक्टिव सेक्टर

FDP 2021 ज़ोन

इंफ्रास्ट्रक्चर एंकर

रिस्क लेवल

NH-48 रेज़िडेंशियल बेल्ट

सेक्टर 5, 6, 7, 7A, 19, 22, 23, 24

रेज़िडेंशियल ज़ोन; 725 हेक्टेयर, 300 व्यक्ति प्रति हेक्टेयर की दर से

इंडस्ट्रियल एस्टेट रोज़गार से नज़दीकी; DDJAY स्कीम के प्लॉट सक्रिय

लो से मीडियम; हर प्लॉटेड कॉलोनी के लिए DTCP लाइसेंस नंबर कन्फ़र्म करें

इंडस्ट्रियल एस्टेट और DMIC बेल्ट

सेक्टर 16-18 इंडस्ट्रियल; DMIC धारूहेड़ा-मानेसर-बावल-रेवाड़ी कॉरिडोर

इंडस्ट्रियल ज़ोन (626 हेक्टेयर); NCR प्लान 2041 में DMIC हाईवे कॉरिडोर ज़ोन

मीडियम; इंडस्ट्रियल ज़मीन को रेज़िडेंशियल CLU नहीं मिल सकता

होलसेल कमर्शियल और ट्रांसपोर्ट ज़ोन

सेक्टर 2, 5-B, 20; सेक्टर 18 में 38.5 हेक्टेयर ट्रक पार्किंग

कमर्शियल ज़ोन (87 हेक्टेयर) + ट्रांसपोर्ट ज़ोन (251 हेक्टेयर)

सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला कॉरिडोर DMIC बेल्ट है. धारूहेड़ा को दिल्ली NCR मास्टरप्लान 2041 के तहत गुरुग्राम-मानेसर-बावल-धारूहेड़ा-रेवाड़ी हाईवे कॉरिडोर ज़ोन में शामिल किया गया है, और DMIC प्रोजेक्ट इस क्षेत्र को मैन्युफ़ैक्चरिंग विस्तार के लिए प्राथमिकता देता है, जिसका पूरा होने का लक्ष्य 2032 है. यह एक असली डेज़िग्नेशन है जिसके पीछे फ़ंडेड इंफ्रास्ट्रक्चर है. लेकिन यह हाईवे और इंडस्ट्रियल एस्टेट के बीच की कृषि भूमि का ज़ोन नहीं बदलता. कंट्रोल्ड एरिया के अंदर कृषि पार्सल तब तक कृषि ही रहते हैं जब तक डायरेक्टर, DTCP हरियाणा द्वारा कोई खास CLU जारी नहीं किया जाता. NCR प्लान में DMIC कॉरिडोर डेज़िग्नेशन कोई CLU नहीं है.

रेज़िडेंशियल खरीदारों के लिए, सेक्टर 7, 7A, 19, और 24 वे ज़ोन हैं जहां NH-48 पर पक्की लाइसेंस्ड-कॉलोनी इन्वेंटरी मौजूद है, और जहां बैंक लोन उपलब्ध हैं. धारूहेड़ा में DDJAY (दीन दयाल जन आवास योजना) के तहत प्लॉट का साइज़ RERA रजिस्ट्रेशन के साथ 100 वर्ग गज से शुरू होता है. इंडस्ट्रियल एरिया से सटी सस्ती कृषि भूमि देखने से पहले इन्हीं पार्सल से तुलना करनी चाहिए.