गाज़ियाबाद GDA मास्टरप्लान: ज़ोन चेक और लैंड यूज़ गाइड

गाज़ियाबाद मास्टरप्लान 2031, 23 अगस्त 2025 को लागू हुआ, लेकिन GDA के दायरे में हज़ारों प्लॉट अब भी उन अनऑथराइज़्ड कॉलोनियों में बेचे जा रहे हैं जो प्लान से पहले की हैं और कभी रेगुलराइज़ नहीं हुईं. GDA gdaghaziabad. in पर अपडेटेड अनऑथराइज़्ड कॉलोनीज़ लिस्ट पब्लिश करता है, जिसे सबसे हाल में 19 जून 2025 को रिवाइज़ किया गया. इस लिस्ट में शामिल किसी भी कॉलोनी का प्लॉट कानूनी तौर पर रजिस्टर नहीं हो सकता, उसे यूटिलिटी कनेक्शन नहीं मिल सकते, और बिना पहले से नोटिस दिए उसे गिराया जा सकता है. मई 2025 में मोदीनगर के दिदौली गांव में 50-बीघा अवैध कॉलोनी को बुलडोज़ किया गया, और आगे किसी भी निर्माण पर FIR की चेतावनी दी गई, जो नए प्लान के तहत GDA के सख्त रवैये की पुष्टि करता है.

दूसरा जोखिम 61 नए प्रस्तावित विस्तार गांवों में खसरा नंबर की गलत जानकारी देने का है. बोर्ड-अप्रूव्ड प्लान के तहत, ईस्टर्न पेरिफेरल एक्सप्रेसवे के पास के 29 गांव और दिल्ली-मेरठ एक्सप्रेसवे के पास के 32 गांव GDA के दायरे में शामिल किए जाने के लिए तय किए गए हैं. मार्च 2025 तक ये गांव ड्राफ्ट प्लान के बाहर थे, और सीमा विस्तार को मंज़ूरी देने वाली औपचारिक नोटिफिकेशन का अभी इंतज़ार था. इन गांवों की ज़मीन को अक्सर "GDA मास्टरप्लान लैंड" या "मास्टरप्लान 2031 ज़ोन" बताकर बेचा जाता है, बिना यह पक्का किए कि खसरा नंबर वाकई नोटिफाइड सीमा के अंदर आता है या नहीं.

नीचे दी गई टेबल में अप्रूव्ड गाज़ियाबाद मास्टरप्लान 2031 के तहत लैंड-यूज़ एलोकेशन और हर कैटेगरी के लिए ज़रूरी खरीदार चेक दिखाए गए हैं.

अगर बेचने वाला GDA लेआउट अप्रूवल नंबर और UP RERA रजिस्ट्रेशन नहीं दिखा पाता, तो मास्टरप्लान ज़ोन मैप चाहे जो भी दिखाए, प्लॉट अनवेरिफाइड ही माना जाएगा.

मास्टरप्लान 2031 का इन्वेस्टमेंट थीसिस ट्रांज़िट से नज़दीकी पर आधारित है. गुलधर (510.56 हेक्टेयर) और दुहाई (549.5 हेक्टेयर) में बने दो स्पेशल डेवलपमेंट एरिया (SDA) में ज़्यादा FAR और मिक्स्ड लैंड यूज़ के प्रावधान हैं, जो प्लान के किसी और ज़ोन में फिलहाल नहीं मिलते. TOD ज़ोन में FAR स्टैंडर्ड 1.5 से बढ़कर 5 हो जाता है, यह मल्टीप्लायर उसी ज़मीन पर डेवलप की जा सकने वाली डेंसिटी को काफी बढ़ा देता है. राज नगर एक्सटेंशन, दुहाई और गुलधर, ये तीन कॉरिडोर अप्रूव्ड प्लान में साफ तौर पर रेजिडेंशियल और कमर्शियल दोनों डेवलपमेंट के लिए उभरते ग्रोथ पॉकेट के तौर पर पहचाने गए हैं.

गाज़ियाबाद जिले के आठ RRTS स्टेशन (साहिबाबाद, गाज़ियाबाद, गुलधर, दुहाई, दुहाई डिपो, मुरादनगर, मोदीनगर साउथ और मोदीनगर नॉर्थ) में से हर एक का 1.5 किमी का इन्फ्लुएंस ज़ोन TOD के तौर पर क्लासिफाई किया गया है. मेट्रो ब्लू लाइन और रेड लाइन कॉरिडोर का 500 मीटर का TOD इन्फ्लुएंस ज़ोन है. इन तय रेडियस से बाहर के प्लॉट, भले ही किसी स्टेशन या कॉरिडोर से सटे हों, उन्हें TOD ज़ोन FAR की सुविधा नहीं मिलती और उनकी वैल्यू स्टैंडर्ड रेजिडेंशियल FAR के हिसाब से ही लगानी होगी.

नीचे दी गई टेबल में गाज़ियाबाद मास्टरप्लान 2031 के तहत कन्फर्म किए गए कॉरिडोर और ज़ोन डेज़िग्नेशन का खरीदार के फैसले के लिए क्या मतलब है, यह दिखाया गया है.

राज नगर एक्सटेंशन सबसे ज़्यादा गलत तरीके से पेश किया जाने वाला कॉरिडोर है. यहां प्लॉट अक्सर रेड लाइन मेट्रो से नज़दीकी के आधार पर TOD-ज़ोन एसेट बताकर बेचे जाते हैं, जबकि 500 मीटर का इन्फ्लुएंस रेडियस शायद उस खास खसरे तक न पहुंचता हो जो ऑफर किया जा रहा है. किसी भी TOD FAR आंकड़े को मानने से पहले नज़दीकी मेट्रो स्टेशन की सीमा से सटीक दूरी चेक करें, स्टेशन के एंट्रेंस से नहीं.