बन्नेरघट्टा रोड

दो खास मुद्दे तय करते हैं कि बन्नेरघट्टा रोड का कोई प्लॉट क्लीयर है या उसे कभी क्लियर टाइटल नहीं मिलेगा. पहला है बन्नेरघट्टा नेशनल पार्क इको-सेंसिटिव ज़ोन से नज़दीकी. दूसरा है A-खाता और B-खाता के बीच का फर्क, जो अकेला ऐसा फैक्टर है जो तय करता है कि बैंक आपकी लोन फाइल को छुएगा भी या नहीं.

MoEFCC के अक्टूबर 2018 के ड्राफ्ट नोटिफिकेशन ने बन्नेरघट्टा ESZ को 77 गाँवों को कवर करते हुए 169 वर्ग किमी पर तय किया, जो 2016 के पहले वाले 268.9 वर्ग किमी से कम है. एक्टिविस्ट्स ने इस कटौती को चुनौती दी थी, और तब से यह मामला कानूनी रूप से उलझा हुआ है. जून 2022 में, सुप्रीम कोर्ट ने फैसला दिया कि भारत भर के हर प्रोटेक्टेड फॉरेस्ट, नेशनल पार्क और वाइल्डलाइफ सैंक्चुअरी के चारों तरफ सीमांकित बाउंड्री से कम से कम 1 किमी का ESZ अनिवार्य रूप से होना चाहिए. यह न्यूनतम सीमा तब भी लागू होती है, जब राज्य के नोटिफिकेशन ने इससे छोटा ज़ोन प्रस्तावित किया हो. फाइनल नोटिफिकेशन न होने की स्थिति में डिफ़ॉल्ट 10 किमी का बफर लागू होता है, और जैसा कि प्रोफेसर टी वी रामचंद्र के IISc अध्ययन में दर्ज है, बन्नेरघट्टा बेल्ट जैविक और जल-विज्ञान की दृष्टि से आज भी संवेदनशील बना हुआ है.

नीचे दी गई टेबल में दिखाया गया है कि कॉरिडोर के मुख्य इलाकों में RMP 2031 की ज़ोनिंग ESZ के साथ किस तरह इंटरैक्ट करती है.

A-खाता B-खाता प्लॉट बेंगलुरु वाला सवाल दूसरी बड़ी अड़चन है. A-खाता का मतलब है कि BBMP ने उस प्रॉपर्टी को पूरे प्रॉपर्टी टैक्स असेसमेंट, बिल्डिंग अप्रूवल और BDA सैंक्शन के साथ अपने A-रजिस्टर में दर्ज किया है. B-खाता सिर्फ यह बताता है कि उस पार्सल पर प्रॉपर्टी टैक्स मिला है, जिसे BBMP खुद लागू कानूनों के हिसाब से पूरी तरह कंप्लायंट नहीं मानता — अक्सर इसलिए क्योंकि लेआउट को कभी BDA अप्रूवल नहीं मिला, या वह रेवेन्यू लैंड पर है जो कन्वर्ज़न का इंतज़ार कर रही है. B-खाता पर बैंक शायद ही साफ-सुथरा लोन देते हैं. कंस्ट्रक्शन अप्रूवल लेना भी मुश्किल होता है. कोई भी टोकन मनी देने से पहले खाता एक्सट्रैक्ट को BDA अप्रूव्ड लेआउट शीट, कन्वर्ज़न ऑर्डर, एन्कम्ब्रेन्स सर्टिफिकेट (EC) और विलेज मैप पर मौजूद सर्वे नंबर से क्रॉस-चेक करें.

यह रोड साफ तौर पर तीन हिस्सों में बँटी है. डेयरी सर्कल से बिलेकहल्ली तक का ऊपरी हिस्सा एक मैच्योर अर्बन मार्केट है जिसमें हेल्थकेयर और एजुकेशन के मज़बूत एंकर मौजूद हैं. अरेकेरे से गोट्टिगेरे तक का बीच का हिस्सा पिंक लाइन का कैचमेंट है और फिलहाल सबसे एक्टिव रेज़िडेंशियल सप्लाई बेल्ट है. बन्नेरघट्टा टाउन से जिगनी की ओर जाने वाला निचला हिस्सा ESZ के अंदर या उसके सटे हुए क्षेत्र में आता है, जहाँ जिगनी की इंडस्ट्रियल लैंड ही एकमात्र स्ट्रक्चर्ड विकल्प है.

नीचे दी गई टेबल में कॉरिडोर के मुख्य इन्वेस्टमेंट बैंड्स और उनसे जुड़े ड्राइवर्स का सारांश दिया गया है.

बन्नेरघट्टा रोड मेट्रो पिंक लाइन इस कॉरिडोर पर सबसे बड़ा बदलाव है. 2017 में करीब ₹11,014 करोड़ की लागत से प्लान की गई यह 18.6 किमी लाइन ज़्यादातर सेंट्रल सिटी में अंडरग्राउंड चलती है और कलेना अग्रहारा से तवरेकेरे तक दक्षिणी हिस्से में ज़मीन के ऊपर आ जाती है. BMRCL ने पुष्टि की है कि एलिवेटेड सेक्शन मार्च 2026 तक और अंडरग्राउंड स्ट्रेच दिसंबर 2026 तक चालू करने का लक्ष्य है. जयदेव, येलो लाइन के साथ इंटरचेंज होगा, और MG रोड, पर्पल लाइन के साथ इंटरचेंज होगा. फेज़ 3 की ऑरेंज लाइन आगे JP नगर फेज़ 4 को केम्पापुरा तक बढ़ाती है और इसे 2029 के लिए शेड्यूल किया गया है.

जिगनी इंडस्ट्रियल एरिया की ज़मीन इस कॉरिडोर पर सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला इलाका है. ब्रोकर आसपास के गाँव के लेआउट भी "जिगनी रेट" पर बेच देते हैं, लेकिन KIADB-आवंटित जिगनी एस्टेट की अपनी अलग बाउंड्री, अपना सैंक्शन्ड यूज़ और अलग प्राइस लैडर है. उस बाउंड्री के बाहर की हर ज़मीन पंचायत लेआउट नियमों के तहत गाँव की ज़मीन है. किसी भी "जिगनी के पास" वाली लिस्टिंग को सच मानने से पहले सैंक्शन्ड KIADB लेआउट और किसी भी ESZ ओवरलैप को क्रॉस-चेक करें. यही सावधानी अनेकल में भी ज़रूरी है, जहाँ बन्नेरघट्टा रोड खत्म होती है और कई प्लॉट-आधारित डेवलपमेंट रेवेन्यू लैंड पर बने हैं, जिन्हें किसी भी BBMP खाता जारी होने से पहले सेक्शन 95 के तहत कन्वर्ज़न की ज़रूरत है.