बेंगलुरु एयर फ़नल ज़ोन: बिल्डिंग हाइट रिस्ट्रिक्शन
Bengaluru Air Funnel Zones Preview
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ओवरव्यू
बेंगलुरु के एयरपोर्ट हाइट रिस्ट्रिक्शन ज़ोन सिर्फ़ BDA या BIAAPA के मैप पर ज़ोनिंग नोटेशन नहीं हैं. ये Aircraft Act 1934 के तहत लागू संघीय एयरस्पेस नियम हैं, जिनके पीछे वास्तविक तोड़फोड़ (डिमोलिशन) के आदेश हैं. बेंगलुरु के लिए AAI का Colour Coded Zoning Map (CCZM) चार एयरोड्रोम को कवर करता है: देवनहल्ली में केम्पेगौड़ा इंटरनेशनल एयरपोर्ट (KIAL), कोरमंगला में HAL एयरपोर्ट, जक्कूर गवर्नमेंट फ्लाइंग ट्रेनिंग स्कूल (GFTS), और येलहंका डिफेंस एयरोड्रोम. हर एयरोड्रोम के Aerodrome Reference Point (ARP) से 20 किमी के भीतर किसी भी निर्माण के लिए NOCAS के ज़रिए AAI से हाइट NOC ज़रूरी है.
गलत AMSL आंकड़े बेंगलुरु के खरीदारों को पहले ही करोड़ों का नुकसान पहुंचा चुके हैं
बेंगलुरु के एयरपोर्ट ज़ोन में सबसे खतरनाक गलती बहुत ऊंचा निर्माण करना नहीं है. यह ऊंचा निर्माण करने की अनुमति पाने के लिए गलत साइट एलिवेशन Above Mean Sea Level (AMSL) जमा करना है.
Raheja Vivarea मामले में, बिल्डर ने कोरमंगला की एक साइट के लिए 870 मीटर का AMSL जमा किया था. कर्नाटक हाई कोर्ट के आदेश पर Karnataka State Remote Sensing Application Centre (KSRSAC) ने असल एलिवेशन 892.41 मीटर AMSL मापी. सिर्फ़ 22 मीटर के इस अंतर ने सात मंज़िलों की कीमत चुकाई: अक्टूबर 2021 में कोर्ट ने Chalet Hotels को 932 मीटर AMSL से ऊपर का सारा निर्माण गिराने का आदेश दिया, जिससे पूरे बने हुए ब्लॉक्स की 11वीं से 17वीं मंज़िल तक खत्म हो गईं. लगभग ₹135 करोड़ का निवेश करने वाले 162 खरीदारों के पास कोई उपाय नहीं बचा. HAL का NOC, जिसमें क्लीयरेंस के आधार के रूप में बिल्डर के अपने AMSL आंकड़े को दर्ज किया गया था, एक स्वतंत्र सर्वे द्वारा उसे गलत साबित करते ही रद्द हो गया.
बेंगलुरु के एयरपोर्ट्स के आसपास ऑब्स्टेकल लिमिटेशन सरफेस
नीचे दी गई टेबल में तीन ऑब्स्टेकल लिमिटेशन सरफेस दिखाई गई हैं जो हर बेंगलुरु एयरोड्रोम के आसपास हाइट को नियंत्रित करती हैं.
सरफेस
ARP से दूरी
अधिकतम अनुमेय हाइट
NOC ज़रूरी?
इनर हॉरिज़ॉन्टल सरफेस
5 किमी त्रिज्या तक
45 मी AGL
हां, AAI/HAL/GFTS से
आउटर कॉनिकल सरफेस
5 किमी से 20 किमी त्रिज्या
5 किमी के किनारे से हर 20 मी दूरी पर 1 मी हाइट; अधिकतम 150 मी (डिफेंस)
हां
अप्रोच/फ़नल सरफेस
रनवे के छोर के साथ अलाइन
2% ग्रेडिएंट नियम: रनवे किनारे से 1,000 मी पर 20 मी
हां; यहां एरोनॉटिकल स्टडी की अनुमति नहीं
आउटर ट्रांज़िशनल सरफेस
20 किमी से 56 किमी
150 मी से ऊपर के स्ट्रक्चर के लिए NOC ज़रूरी
हां, अगर 150 मी से ऊपर हो
सरफेस
ARP से दूरी
अधिकतम अनुमेय हाइट
NOC ज़रूरी?
इनर हॉरिज़ॉन्टल सरफेस
5 किमी त्रिज्या तक
45 मी AGL
हां, AAI/HAL/GFTS से
आउटर कॉनिकल सरफेस
5 किमी से 20 किमी त्रिज्या
5 किमी के किनारे से हर 20 मी दूरी पर 1 मी हाइट; अधिकतम 150 मी (डिफेंस)
हां
अप्रोच/फ़नल सरफेस
रनवे के छोर के साथ अलाइन
2% ग्रेडिएंट नियम: रनवे किनारे से 1,000 मी पर 20 मी
हां; यहां एरोनॉटिकल स्टडी की अनुमति नहीं
आउटर ट्रांज़िशनल सरफेस
20 किमी से 56 किमी
150 मी से ऊपर के स्ट्रक्चर के लिए NOC ज़रूरी
हां, अगर 150 मी से ऊपर हो
बेंगलुरु के एयरपोर्ट कॉरिडोर में किसी भी प्लॉट या अपार्टमेंट के लिए सेल एग्रीमेंट साइन करने से पहले, सिर्फ़ बिल्डर के एलिवेशन सर्टिफिकेट की नहीं बल्कि NOCAS द्वारा जारी NOC की मांग करें. AAI का अपना NOC लेटर साफ़ तौर पर कहता है कि यह आवेदक द्वारा दी गई साइट कोऑर्डिनेट्स और AMSL आंकड़ों को प्रमाणित नहीं करता; अगर बाद में ये आंकड़े गलत साबित होते हैं, तो NOC रद्द कर दिया जाता है और स्ट्रक्चर को मालिक के खर्च पर तोड़ना पड़ता है.
देवनहल्ली, येलहंका और जक्कूर: जहां हर सड़क पर ज़ोन बदल जाता है
उत्तर बेंगलुरु के सबसे लोकप्रिय कॉरिडोर सभी एक ही रिस्ट्रिक्शन सरफेस के भीतर नहीं आते, और यही फ़र्क तय करता है कि आप क्या बना सकते हैं और किस कीमत पर.
देवनहल्ली, जो KIAL के रनवे के सबसे नज़दीक इलाका है, ज़्यादातर आउटर कॉनिकल सरफेस के भीतर आता है. 2026 में प्लॉट रेट ₹6,000 से ₹10,000 प्रति वर्ग फुट के बीच हैं, जो एयरपोर्ट विस्तार, Special Investment Region स्टेटस, और STRR कनेक्टिविटी से प्रेरित हैं. यहां लो-राइज़ और विला डेवलपमेंट के लिए हाइट मैनेज करने लायक है, लेकिन किसी भी मल्टी-स्टोरी प्रोजेक्ट के लिए BIAAPA अप्रूवल के साथ AAI NOC भी चाहिए. येलहंका बेल्ट KIAL से लगभग 16 किमी दूर है लेकिन येलहंका डिफेंस एयरोड्रोम के 5 किमी के भीतर है, जो अपनी खुद की 9.26 किमी (5 नॉटिकल मील) की NOC त्रिज्या लागू करता है. येलहंका की जो इमारतें KIAL के इनर हॉरिज़ॉन्टल सरफेस से बाहर दिखती हैं, वे फिर भी येलहंका एयरोड्रोम के इनर हॉरिज़ॉन्टल सरफेस के भीतर आ सकती हैं.
कॉरिडोर
KIAL से दूरी
प्रमुख नियंत्रक एयरोड्रोम
ज़ोन प्रकार
सामान्य अधिकतम मंज़िल संख्या
देवनहल्ली
7 किमी
KIAL (BIAL)
आउटर कॉनिकल सरफेस
4–6 मंज़िलें (साइट पर निर्भर)
येलहंका
16 किमी
येलहंका डिफेंस एयरोड्रोम + KIAL
इनर हॉरिज़ॉन्टल / कॉनिकल
येलहंका ARP से 5 किमी के भीतर अधिकतम 14 मंज़िलें
जक्कूर
18 किमी
GFTS जक्कूर + KIAL
कई ओवरलैपिंग सरफेस
कई NOC ज़रूरी
हेब्बल
22 किमी
KIAL (आउटर)
आउटर ट्रांज़िशनल
कम प्रतिबंधित; HAL त्रिज्या वेरिफाई करें
कॉरिडोर
KIAL से दूरी
प्रमुख नियंत्रक एयरोड्रोम
ज़ोन प्रकार
सामान्य अधिकतम मंज़िल संख्या
देवनहल्ली
7 किमी
KIAL (BIAL)
आउटर कॉनिकल सरफेस
4–6 मंज़िलें (साइट पर निर्भर)
येलहंका
16 किमी
येलहंका डिफेंस एयरोड्रोम + KIAL
इनर हॉरिज़ॉन्टल / कॉनिकल
येलहंका ARP से 5 किमी के भीतर अधिकतम 14 मंज़िलें
जक्कूर
18 किमी
GFTS जक्कूर + KIAL
कई ओवरलैपिंग सरफेस
कई NOC ज़रूरी
हेब्बल
22 किमी
KIAL (आउटर)
आउटर ट्रांज़िशनल
कम प्रतिबंधित; HAL त्रिज्या वेरिफाई करें
जो कॉरिडोर सबसे ज़्यादा गलत समझा जाता है वह है येलहंका-जक्कूर. खरीदार और डेवलपर KIAL की दूरी पर ध्यान देते हैं और यह मिस कर देते हैं कि इस बेल्ट में स्ट्रक्चर्स को AAI के अलावा GFTS जक्कूर और येलहंका डिफेंस एयरोड्रोम से भी अलग-अलग NOC चाहिए हो सकते हैं. हर एयरोड्रोम की ARP एलिवेशन और NOC जारी करने वाली अथॉरिटी अलग-अलग है. हर सरफेस को चेक किए बिना इन्हें एक ही NOCAS आवेदन में मिला देना इस बेल्ट में सबसे आम अप्रूवल गलती है.
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