मैसूर रोड

BDA का रिवाइज्ड मास्टर प्लान 2015 ज़मीन को कई ज़ोन में बांटता है: रेज़िडेंशियल (R), कमर्शियल (C), इंडस्ट्रियल (I), पब्लिक/सेमी-पब्लिक (PSP), ओपन स्पेस (OS), और एग्रीकल्चर (AG). अगर मास्टर प्लान में आपका प्लॉट AG क्लासिफिकेशन में दिखता है, तो निर्माण तब तक प्रतिबंधित है जब तक आप दो स्टेप पूरे नहीं करते. पहला है डीसी कन्वर्ज़न, यानी डिप्टी कमिश्नर का ऑर्डर जो कृषि भूमि को गैर-कृषि भूमि बनाने की इजाज़त देता है. दूसरा है BDA के ज़रिए CLU (चेंज ऑफ़ लैंड यूज़) अप्रूवल, जो कन्फर्म करता है कि ज़मीन का इस्तेमाल रेज़िडेंशियल मकसद के लिए किया जा सकता है. दोनों मिलाकर 6 से 9 महीने लगते हैं, और जब तक दोनों ऑर्डर न हों, तब तक न लेआउट और न ही अलग-अलग प्लॉट कानूनी तौर पर बेचे जा सकते हैं.

2010-2020 के बीच लॉन्च हुए मैसूर रोड के ज़्यादातर लेआउट ने यह पूरा प्रोसेस स्किप कर दिया और बिना किसी कन्वर्ज़न के सीधे कृषि भूमि पर डेवलपमेंट खड़ा कर दिया. कागज़ात देखने में साफ-सुथरे लगते हैं. शायद कहीं लेआउट प्लान पर स्टैंप लगा हो. शायद सर्वेयर की रिपोर्ट भी हो. लेकिन इनमें से कुछ भी मायने नहीं रखता अगर असली ज़मीन कृषि इस्तेमाल से कन्वर्ट नहीं हुई और BDA ने लेआउट अप्रूव नहीं किया. बैंक AG-क्लासिफाइड प्लॉट के लिए लोन देने से मना कर देते हैं. BDA बिल्डिंग प्लान सैंक्शन जारी नहीं करेगा. BBMP खाता ट्रांसफर नहीं करेगा. आपका प्लॉट कागज़ पर तो है, लेकिन कानूनी तौर पर उस पर निर्माण नहीं हो सकता.

नीचे दी गई टेबल दिखाती है कि मैसूर रोड पर फाइनेंस लायक प्लॉट और रजिस्ट्रेशन की मुसीबत बन जाने वाले प्लॉट में क्या फर्क है.

कुंबलगोडु और राजराजेश्वरी नगर वे जगहें हैं जहां अनऑथराइज्ड लेआउट सबसे ज़्यादा हैं. 2024 में एक BDA अधिकारी ने पुष्टि की थी कि फ्लैग्ड लेआउट में बेचने वाले बिल्डरों ने बुनियादी गाइडलाइन का पालन नहीं किया था. न ज़रूरी रोड चौड़ाई, न फुटपाथ, न पार्क. इन लेआउट में खरीदारों को न बिल्डिंग प्लान सैंक्शन मिलता है, न खाता ट्रांसफर, न बैंक लोन. BDA की 2024 की नोटिफिकेशन कन्फर्म करती है कि इललीगल लेआउट की सबसे बड़ी तादाद बेंगलुरु साउथ और वेस्ट तालुक में है, जिसमें केंगेरी से बिदादी तक का पूरा मैसूर रोड कॉरिडोर शामिल है.

अगर कोई ब्रोकर आपको वैलिड डीसी कन्वर्ज़न ऑर्डर नहीं दिखा पाता और यह कन्फर्म नहीं कर पाता कि सर्वे नंबर BDA की इललीगल लेआउट लिस्ट से बाहर है, तो डील वहीं खत्म कर दें. इललीगल लेआउट लिस्ट समय-समय पर अपडेट होती रहती है और BDA पर्सनल नोटिफिकेशन नहीं भेजता. खरीदारों को अपने लेआउट के फ्लैग होने का पता तब चलता है जब वे खरीद के 2-3 साल बाद बिल्डिंग सैंक्शन या खाता ट्रांसफर के लिए जाते हैं.

अब इसमें NICE रोड की उलझन भी जोड़ लीजिए. नंदी इंफ्रास्ट्रक्चर कॉरिडोर एंटरप्राइजेज़ (NICE) रोड तुमकुर रोड से होसुर रोड तक केंगेरी से होकर गुज़रती है और एक हाई-स्पीड पेरिफेरल बायपास बनाती है. NICE जंक्शन से 2-3 किलोमीटर के अंदर के प्लॉट 2015-2022 के दौरान जमकर "NICE कॉरिडोर फेसिंग" या "एक्सप्रेसवे के बगल में" बताकर बेचे गए. दिक्कत यह है कि NICE रोड इंडस्ट्रियल और लॉजिस्टिक्स डिमांड को खींचती है, प्योर रेज़िडेंशियल डिमांड को नहीं. BDA का मास्टर प्लान हाईवे के बगल वाले इलाकों को इंडस्ट्रियल और मिक्स्ड-यूज़ के लिए ज़ोन करता है. आप शांत सबअर्बन लाइफ सोचकर खरीदते हैं, और 5 साल के अंदर आपकी ज़मीन या तो रीज़ोन हो जाती है या वेयरहाउस और ट्रक टर्मिनल के बगल में आ जाती है.

यह कॉरिडोर तीन बिल्कुल अलग मार्केट में बंट जाता है, इस आधार पर कि पर्पल लाइन मेट्रो, BDA-अप्रूव्ड लेआउट और NICE रोड का पूरा एक्सेस असल में मौजूद है या डेवलपर्स सिर्फ यह वादा करते रहे कि यह सब कभी न कभी आ जाएगा.

केंगेरी से कुंबलगोडु तक 8 किलोमीटर का स्ट्रेच है और यहां कीमत ₹9,000 से ₹12,000 प्रति वर्ग फुट तक जाती है. वजह? नम्मा मेट्रो की पर्पल लाइन के चल्लाघट्टा और केंगेरी स्टेशन खुल चुके हैं. NICE रोड जंक्शन हाईवे एक्सेस देता है. केंगेरी सैटेलाइट टाउन के कुछ हिस्सों जैसे BDA-अप्रूव्ड लेआउट और चुनिंदा BMRDA-सैंक्शन्ड डेवलपमेंट में इंफ्रास्ट्रक्चर पूरी तरह काम कर रहा है. सड़कें बनी हुई हैं. बिजली चालू है. BWSSB से पानी की सप्लाई जुड़ी है. बैंक यहां लोन अप्रूव करते हैं क्योंकि BDA अप्रूवल मौजूद है, लेआउट सिविक स्टैंडर्ड पूरे करते हैं, और मेट्रो कनेक्टिविटी असली रेज़िडेंशियल डिमांड बनाती है, सट्टेबाज़ी नहीं.

कुंबलगोडु से उल्लाल तक अगले 10 किलोमीटर में कीमत ₹5,000 से ₹8,000 प्रति वर्ग फुट है. यहां कुछ BDA-अप्रूव्ड या BMRDA-सैंक्शन्ड लेआउट मिल जाएंगे, लेकिन ज़्यादातर अनऑथराइज्ड डेवलपमेंट ही हैं. इन लेआउट में डीसी कन्वर्ज़न हो चुका है यानी कृषि भूमि गैर-कृषि बन चुकी है, लेकिन इंफ्रास्ट्रक्चर स्टैंडर्ड पूरे न होने की वजह से BDA लेआउट अप्रूवल कभी नहीं मिला. सड़कें ज़रूरी 30-40 फुट से भी संकरी हैं. अंडरग्राउंड सीवरेज नहीं है. पानी की सप्लाई BWSSB कनेक्शन की बजाय बोरवेल पर निर्भर है. बैंक इन प्लॉट को बिल्कुल अलग तरीके से देखते हैं. या तो सीधा रिजेक्शन, या फिर 50-60% डाउन पेमेंट और 2-3% ज़्यादा ब्याज दर, क्योंकि रिस्क बढ़ जाता है.

उल्लाल से बाहरी बिदादी तक आखिरी 7 किलोमीटर में कीमत ₹3,000 से ₹5,000 प्रति वर्ग फुट है. यह पूरी तरह बेंगलुरु-मैसूरु एक्सप्रेसवे के पूरा होने, बिदादी के इंडस्ट्रियल विस्तार, और सबअर्बन रेल प्रोजेक्ट प्लान के तहत आने वाले मेट्रो विस्तार पर सट्टेबाज़ी है. डेवलपर्स ने यह दांव लगाकर कृषि भूमि खरीदी कि एक्सप्रेसवे एक्सेस रेज़िडेंशियल डिमांड बढ़ाएगा. दांव यह है: एक्सप्रेसवे पर ट्रैफिक बढ़ेगा, बिदादी का KIADB इंडस्ट्रियल एरिया फैलेगा, मेट्रो 2030 तक बढ़ेगी, और शुरुआती खरीदारों का पैसा दोगुना हो जाएगा. एक्सप्रेसवे तो खुल गया, लेकिन इससे ट्रक ट्रैफिक और लॉजिस्टिक्स हब आए, रेज़िडेंशियल खरीदार नहीं. यहां ज़्यादातर प्लॉट के पास न BDA अप्रूवल है, न सही डीसी कन्वर्ज़न के साथ AG-क्लासिफाइड ज़मीन ठीक है, और बैंक इन्हें स्टैंडर्ड शर्तों पर फाइनेंस नहीं करते.

यहां देखिए तीनों ज़ोन अप्रूवल स्टेटस और मेट्रो से नज़दीकी के हिसाब से कैसे बंटते हैं.

केंगेरी मेट्रो ज़ोन सबसे आगे निकल चुका है. 2020 से 2026 के बीच यहां 30-40% की तेज़ी आई क्योंकि पर्पल लाइन असल में खुल गई. चल्लाघट्टा और केंगेरी स्टेशन चालू हैं. बैंक यहां BDA-अप्रूव्ड लेआउट को फाइनेंस करते हैं. कुंबलगोडु में 15-25% की तेज़ी आई, लेकिन सिर्फ अप्रूव्ड पॉकेट्स में. अनऑथराइज्ड कॉलोनियां या तो टस से मस नहीं हुईं या 10-15% तक गिर गईं, जब खरीदारों को समझ आया कि अप्रूवल आने वाला नहीं. उल्लाल और बिदादी वाइल्ड कार्ड हैं. BMRDA-अप्रूव्ड लेआउट में 12-18% की तेज़ी देखी गई. डीसी कन्वर्ज़न के बिना कृषि भूमि पर बने अनऑथराइज्ड डेवलपमेंट 5 साल से कहीं नहीं हिले. कुछ तो 20-25% तक गिर गए जब BDA की इललीगल लेआउट लिस्ट अपडेट हुई और बैंकों ने लोन देना बंद कर दिया.

NICE रोड कॉरिडोर की उलझन को अक्सर गलत समझा जाता है. हाईवे एक्सेस सुनने में अच्छा लगता है, लेकिन NICE रोड फ्रेट मूवमेंट के लिए बनाई गई थी, रेज़िडेंशियल डेवलपमेंट के लिए नहीं. "NICE फेसिंग" या "एक्सप्रेसवे के बगल" बताकर बेचे गए प्लॉट अक्सर उन ज़ोन में होते हैं जिन्हें BDA ने RMP 2015 के तहत इंडस्ट्रियल या मिक्स्ड-यूज़ क्लासिफाई किया है, प्योर रेज़िडेंशियल नहीं. यह क्लासिफिकेशन FAR, इस्तेमाल की इजाज़त, और आगे रीज़ोनिंग की संभावना को असर करता है. रेज़िडेंशियल तेज़ी की उम्मीद में ₹8,000 प्रति वर्ग फुट में खरीदा गया प्लॉट 3-5 साल के अंदर लॉजिस्टिक्स वेयरहाउस से घिर सकता है, क्योंकि इंडस्ट्रियल डिमांड हाईवे एक्सेस के पीछे-पीछे आती है.

बेंगलुरु-मैसूरु एक्सप्रेसवे इम्पैक्ट ज़ोन में भी ऐसा ही पैटर्न दिखता है. 111-किलोमीटर लंबा यह एक्सप्रेसवे 2018-2022 के दौरान चरणों में खुला, जिससे बेंगलुरु-मैसूरु की यात्रा 3-4 घंटे से घटकर 2 घंटे से कम रह गई. रामनगर और बिदादी में एक्सप्रेसवे के एग्ज़िट के पास प्लॉट में शुरुआत में 20-30% की उछाल आई. फिर इंडस्ट्रियल खिलाड़ियों ने वेयरहाउसिंग और मैन्युफैक्चरिंग के लिए ज़मीन खरीदनी शुरू कर दी, क्योंकि हाईवे लॉजिस्टिक्स के लिहाज़ से मुफीद थी. रेज़िडेंशियल डिमांड उम्मीद के मुताबिक नहीं आई. जहां इंडस्ट्रियल डेवलपमेंट हावी रहा, वहां कीमतें या तो स्थिर रहीं या 10-15% तक करेक्ट हो गईं.