ओल्ड मद्रास रोड

BDA का रिवाइज्ड मास्टर प्लान 2015 सारी ज़मीन को यूज़ ज़ोन में बाँटता है: रेसिडेंशियल (R), कमर्शियल (C), इंडस्ट्रियल (I), पब्लिक/सेमी-पब्लिक (PSP), ओपन स्पेस (OS), और एग्रीकल्चर (AG). अगर आपके प्लॉट पर मास्टरप्लान में AG क्लासिफ़िकेशन दिखता है, तो दो स्टेप पूरे होने तक निर्माण की मनाही है. पहला है DC कन्वर्ज़न, यानी डिप्टी कमिश्नर का ऐसा ऑर्डर जो कृषि भूमि को गैर-कृषि बनाने की इजाज़त देता है. दूसरा है BDA के ज़रिए CLU (चेंज ऑफ़ लैंड यूज़) अप्रूवल, जो कन्फ़र्म करता है कि ज़मीन आपके मक़सद के लिए इस्तेमाल हो सकती है. दोनों मिलाकर 6 से 9 महीने लगते हैं. जब तक दोनों ऑर्डर नहीं आ जाते, न लेआउट और न ही अलग-अलग प्लॉट कानूनी तौर पर बेचे जा सकते हैं.

ओल्ड मद्रास रोड पर ज़्यादातर ब्रोकर यह स्टेप छोड़ देते हैं और सीधे AG ज़मीन पर बने लेआउट के प्लॉट बेचने लगते हैं, जहाँ कोई कन्वर्ज़न नहीं हुआ होता. पेपरवर्क देखने में साफ़-सुथरा लगता है. शायद कोई सर्वेयर रिपोर्ट भी हो. शायद कहीं लेआउट प्लान पर मुहर भी लगी हो. लेकिन इनमें से कुछ मायने नहीं रखता अगर अंडरलाइंग ज़मीन कृषि इस्तेमाल से कन्वर्ट ही नहीं हुई है. बैंक AG-क्लासिफ़ाइड प्लॉट के लिए लोन देने से मना कर देते हैं. BDA बिल्डिंग प्लान सैंक्शन जारी नहीं करता. BBMP खाता ट्रांसफर नहीं करता. आपका प्लॉट कागज़ पर तो है, लेकिन कानूनी तौर पर अभी भी निर्माण-योग्य नहीं है.

नीचे दी गई टेबल में बताया गया है कि ओल्ड मद्रास रोड पर कुछ भी साइन करने से पहले आपको असल में क्या चाहिए.

के.आर. पुरम और हूडी में अवैध लेआउट का ट्रैप सबसे ज़्यादा फँसाता है. BDA ने 2024 में कन्फ़र्म किया कि फ़्लैग की गई लेआउट में प्लॉट बेचने वाले बिल्डरों ने बुनियादी गाइडलाइंस का पालन नहीं किया था. न ज़रूरी रोड चौड़ाई, न फ़ुटपाथ, न पार्क. उन लेआउट में खरीदारों को बिल्डिंग प्लान सैंक्शन, खाता ट्रांसफर या बैंक लोन नहीं मिल पाते. अवैध लेआउट की लिस्ट समय-समय पर अपडेट होती रहती है और BDA अलग से कोई पर्सनल नोटिफ़िकेशन नहीं भेजता. अगर कोई ब्रोकर वैलिड DC कन्वर्ज़न ऑर्डर न दिखा पाए और यह कन्फ़र्म न कर पाए कि सर्वे नंबर BDA की अवैध लेआउट लिस्ट से बाहर है, तो डील वहीं खत्म समझें.

अब इसमें पेरिफ़ेरल रिंग रोड (PRR) की उलझन भी जोड़ दें. प्रस्तावित 8-लेन सिग्नल-फ़्री PRR को NH-4 (ओल्ड मद्रास रोड) समेत बड़े हाईवे को आउटर रिंग रोड से जोड़ना है. लैंड एक्विज़िशन चल रहा है, लेकिन पूरा होने की समयसीमा बार-बार बदल रही है. डेवलपर्स प्रस्तावित अलाइनमेंट के साथ-साथ कृषि भूमि खरीद रहे हैं, इस उम्मीद में कि PRR पूरा होने से रेसिडेंशियल डिमांड बढ़ेगी. दांव यह है: अगर PRR प्लान के मुताबिक खुल गया, तो शुरुआती खरीदारों को फ़ायदा होगा. अगर निर्माण में देरी हुई या रूट बदला, तो आपके पास बिना इंफ्रास्ट्रक्चर और संदिग्ध एक्सेस वाले प्लॉट रह जाएँगे.

यह कॉरिडोर तीन बिल्कुल अलग मार्केट में बँट जाता है — यह इस पर निर्भर करता है कि IT एम्प्लॉयमेंट, मेट्रो कनेक्टिविटी और पूरा हो चुका इंफ्रास्ट्रक्चर असल में मौजूद है, या डेवलपर्स बस यह वादा करते रहते हैं कि यह सब कभी न कभी आएगा.

के.आर. पुरम से व्हाइटफ़ील्ड तक 12 किलोमीटर का स्ट्रेच है और यहाँ ₹12,000 से ₹18,000 प्रति वर्ग फुट कीमत चलती है. वजह क्या है? ITPL (इंटरनेशनल टेक पार्क बैंगलोर) और दर्जनों दूसरी IT कंपनियाँ असली एम्प्लॉयमेंट डिमांड बनाती हैं. बैयप्पनहल्ली, स्वामी विवेकानंद रोड, इंदिरानगर पर पर्पल लाइन मेट्रो स्टेशन और व्हाइटफ़ील्ड तक बढ़ता नेटवर्क मास ट्रांज़िट देता है. सड़कें चौड़ी, बनी हुई और मेंटेन की गई हैं. स्कूल, हॉस्पिटल, मॉल और रेस्टोरेंट चल रहे हैं. बैंक यहाँ बिना झिझक लोन दे देते हैं क्योंकि सब कुछ प्रूवन, बसा हुआ है, और डिमांड असली है, सट्टेबाज़ी नहीं.

व्हाइटफ़ील्ड से बुडिगेरे तक अगले 5 किलोमीटर में ₹8,000 से ₹12,000 प्रति वर्ग फुट कीमत है. यहाँ आपको कुछ BDA-अप्रूव्ड लेआउट सही सैंक्शन के साथ मिलेंगे, लेकिन बड़ा हिस्सा पंचायत कन्वर्ज़न या BDA अप्रूवल का इंतज़ार कर रहे लेआउट का है. पंचायत कन्वर्ज़न यह कन्फ़र्म करता है कि कृषि भूमि रेवेन्यू डिपार्टमेंट के ज़रिए गैर-कृषि बनी, लेकिन इसका मतलब यह नहीं कि BDA ने इंफ्रास्ट्रक्चर चेक किया या लेआउट को अप्रूव किया. सड़कें ज़्यादा संकरी हो सकती हैं. पानी की सप्लाई भरोसेमंद नहीं. बिजली अनियमित है. बैंक इन प्लॉट को पूरी तरह अलग तरीके से देखते हैं. वे बड़ा डाउन पेमेंट माँगते हैं, ज़्यादा ब्याज दर लगाते हैं, और प्रोसेसिंग में ज़्यादा वक़्त लगता है क्योंकि रिस्क बढ़ जाता है.

बुडिगेरे से होसकोटे तक आख़िरी 8 किलोमीटर है, जहाँ कीमत ₹4,000 से ₹8,000 प्रति वर्ग फुट है. यह पूरी तरह पेरिफ़ेरल रिंग रोड के खुलने, नियोपोलिस प्रोजेक्ट के डेवलपमेंट, और आने वाले बैंगलोर मेट्रो एक्सटेंशन पर सट्टेबाज़ी है. डेवलपर्स इस उम्मीद में कृषि भूमि खरीद रहे हैं कि 5-7 साल में इंफ्रास्ट्रक्चर आ जाएगा. दांव यह है: PRR खुले, मेट्रो आगे बढ़े, नियोपोलिस फ़ेज़ 2 बने, तो शुरुआती खरीदारों का पैसा तिगुना हो जाए. अगर देरी हो, लैंड एक्विज़िशन अटक जाए, तो कीमतें रुक जाएँ या गिर जाएँ. यहाँ ज़्यादातर प्लॉट के पास अभी तक BDA लेआउट अप्रूवल नहीं है, वे AG-क्लासिफ़ाइड ज़मीन पर हैं जिसमें DC कन्वर्ज़न नहीं हुआ, और बैंक इन्हें स्टैंडर्ड शर्तों पर फाइनेंस नहीं करते.

तीनों ज़ोन असल में कैसे अलग-अलग निकलते हैं, यह नीचे देखें.

पेरिफ़ेरल रिंग रोड ज़ोन को अभी बुरी तरह ग़लत समझा जा रहा है. उस 8-लेन हाईवे को होसकोटे, सर्जापुरा से होते हुए वापस NH-4 से जुड़कर एक पूरा रिंग बनाना है. प्रस्तावित अलाइनमेंट के 2-3 किलोमीटर के दायरे में आने वाले प्लॉट रेसिडेंशियल रेट पर बेचे जा रहे हैं. लेकिन ब्रोकर जो नहीं बता रहे वह यह है: PRR इंडस्ट्रियल ट्रैफ़िक, लॉजिस्टिक्स हब और वेयरहाउसिंग डिमांड लेकर आता है. यह रेसिडेंशियल कॉरिडोर के तौर पर डिज़ाइन नहीं हुआ है. BDA का मास्टरप्लान हाईवे से सटे इलाकों को इंडस्ट्रियल और मिक्स्ड-यूज़ के लिए ज़ोन करता है, शुद्ध रेसिडेंशियल के लिए नहीं. आप शांत सबअर्बन लिविंग सोचकर खरीदते हैं, और अंत में ऐसी ज़मीन के मालिक बन जाते हैं जिसे इंडस्ट्रियल यूज़ के लिए दोबारा ज़ोन किया जा सकता है या जो 2030 तक किसी ट्रक टर्मिनल के बगल में हो.

व्हाइटफ़ील्ड-ITPL कॉरिडोर पक्का विनर है. कोविड की रुकावटों के बावजूद यह 2019 से 2026 तक सालाना 12-18% बढ़ा. के.आर. पुरम 10-14% पर रहा, क्योंकि मेट्रो कनेक्टिविटी ने इसे इंडस्ट्रियल बेल्ट से रेसिडेंशियल ग्रोथ ज़ोन में बदल दिया. बुडिगेरे और होसकोटे वाइल्ड कार्ड बने हुए हैं. कन्फ़र्म्ड BDA अप्रूवल वाले पॉकेट में 8-12% बढ़त दिखी है, लेकिन बिना DC कन्वर्ज़न वाले या संदिग्ध लेआउट में बैठे प्लॉट बिल्कुल नहीं हिले. BDA की अवैध लेआउट लिस्ट अपडेट होने और बैंकों के लोन रिजेक्ट करना शुरू करने के बाद कुछ की कीमत तो घट भी गई.