बेंगलुरु STRR (NH-948A) – फेज़ स्टेटस और ज़मीन खरीद गाइड

STRR का फेज़ 2, यानी बैनरघट्टा नेशनल पार्क के इको-सेंसिटिव ज़ोन (ESZ) से गुज़रने वाला 56 किमी का हिस्सा (किमी 95.525 से किमी 138.0), आधिकारिक रूप से रुका हुआ है. NHAI ने सार्वजनिक रूप से इसकी पुष्टि की है. इस अलाइनमेंट के लिए पार्क के कोर ज़ोन से 3.85 किमी का एलिवेटेड वायाडक्ट और बफ़र ज़ोन से करीब 2 किमी का हिस्सा चाहिए (Citizen Matters / NHAI फ़िज़िबिलिटी के अनुसार), जिसमें 28.5 मीटर का राइट ऑफ़ वे शामिल है, साथ ही कोर ज़ोन से 11 हेक्टेयर और बफ़र ज़ोन से 5.7 हेक्टेयर जंगल का डायवर्ज़न भी ज़रूरी है. लिखे जाने के समय तक फॉरेस्ट कंज़र्वेशन अथॉरिटी से फॉरेस्ट क्लीयरेंस अभी बाकी थी; MoEFCC ने टर्म्स ऑफ़ रेफ़रेंस जारी कर दिए थे, लेकिन अंतिम फॉरेस्ट डायवर्ज़न अप्रूवल नहीं मिला था.

इसका सीधा असर अनेकल, कनकपुरा और दक्षिण-पश्चिमी STRR कॉरिडोर के खरीदारों पर पड़ता है. इन लोकैलिटी के लिए अपसाइड की उम्मीद असली है: फेज़ 3 (पश्चिमी पैकेज: सोमक्कनमुट्टा से कुनिगल, कुनिगल से थट्टेकेरे, थट्टेकेरे से बग्गनडोड्डी) का काम फेज़ 2 से पहले पूरा किया जा रहा है. लेकिन जो खरीदार यह मानकर अनेकल-अट्टिबेले बेल्ट में कृषि भूमि खरीद रहा है कि फेज़ 2 किसी तय तारीख तक ऑपरेशनल हो जाएगा, वह एक ऐसा रेगुलेटरी जोखिम उठा रहा है जो मौजूदा ब्रोकर बातचीत में शामिल ही नहीं है.

पूरे STRR कॉरिडोर में ज़मीन के टाइटल का जोखिम एक अलग और उतना ही गंभीर मुद्दा है. STRR 331 गांवों से होकर गुज़रता है. STRR इंटरचेंज के पास की कृषि भूमि को रेज़िडेंशियल या कमर्शियल डेवलपमेंट के लिए इस्तेमाल करने से पहले DC कन्वर्ज़न ज़रूरी है. ग्राम पंचायत का लेआउट अप्रूवल DC कन्वर्ज़न का विकल्प नहीं है. कर्नाटक कानून के तहत, ग्राम पंचायत के पास अनकन्वर्टेड कृषि भूमि पर लेआउट मंजूर करने का कोई अधिकार नहीं है; ऐसा कोई भी अप्रूवल कानूनी रूप से अमान्य है और इससे A-खाता स्टेटस या बैंक लोन की पात्रता नहीं मिलती.

कर्नाटक लैंड रेवेन्यू (संशोधन) नियम, 2025,जो सितंबर 2025 में अधिसूचित हुए और सार्वजनिक परामर्श के बाद 23 दिसंबर 2025 को अंतिम रूप दिए गए,ने कन्वर्ज़न प्रक्रिया को आधुनिक बनाया, लेकिन मूल ज़रूरत नहीं बदली: किसी भी गैर-कृषि उपयोग या लेआउट डेवलपमेंट से पहले कृषि भूमि के पास एक वैध DC कन्वर्ज़न ऑर्डर होना ही चाहिए.

बेंगलुरु STRR ज़मीन खरीद के लिए व्यावहारिक नियम यह है: STRR इंटरचेंज के पास होना कृषि भूमि को रेज़िडेंशियल इस्तेमाल का अधिकार नहीं देता. यह अधिकार DC कन्वर्ज़न से मिलता है.

कर्नाटक सरकार द्वारा 2016 में स्थापित STRR प्लानिंग अथॉरिटी, 12 सैटेलाइट टाउन में फैले 1,019 वर्ग किमी के प्लानिंग एरिया को कवर करती है. इस जूरिस्डिक्शन में, लेआउट अप्रूवल ग्राम पंचायतों से नहीं बल्कि BMRDA के तहत आने वाली लोकल प्लानिंग अथॉरिटी से मिलते हैं, जिनमें अनेकल, होसकोटे, कनकपुरा, नेलमंगला और रामनगर शामिल हैं. बेंगलुरु STRR ज़मीन खरीद के लिए जिस अप्रूवल चेन को वेरिफ़ाई करना है वह है: DC कन्वर्ज़न ऑर्डर, लोकल प्लानिंग अथॉरिटी का लेआउट सैंक्शन, और 8 या उससे ज़्यादा प्लॉट वाले प्लॉटेड डेवलपमेंट के लिए RERA रजिस्ट्रेशन.

सबसे मज़बूत और सोर्स्ड इन्वेस्टमेंट तर्क वाले चार कॉरिडोर हैं: देवनहल्ली (उत्तर), होसकोटे (पूर्व), डोड्डाबल्लापुर (उत्तर-पश्चिम), और सर्जापुर (दक्षिण-पूर्व). देवनहल्ली में केम्पेगौड़ा इंटरनेशनल एयरपोर्ट के साथ-साथ एयरोस्पेस पार्क और ITIR डेज़िग्नेशन से एयरपोर्ट-लेड डिमांड बनती है. देवनहल्ली के आसपास NH-44 का विस्तार सीधे STRR के ऑपरेशनल फेज़ 1 सेक्शन से जुड़ता है. होसकोटे ऑपरेशनल फेज़ 1 का पूर्वी छोर है और बेंगलुरु-चेन्नई एक्सप्रेसवे (NE-7) से जुड़ता है, जिससे यह एक लॉजिस्टिक्स और इंडस्ट्रियल हब बन जाता है. डोड्डाबल्लापुर को ऑपरेशनल STRR बायपास और स्थापित टेक्सटाइल इंडस्ट्री बेस, दोनों का फ़ायदा मिलता है. गोदरेज प्रॉपर्टीज़ ने 2025 में इस बेल्ट में STRR के पास 48 एकड़ का पार्सल खरीदा, जिसमें करीब 1.1 मिलियन वर्ग फुट डेवलपमेंट पोटेंशियल वाला प्लॉटेड रेज़िडेंशियल डेवलपमेंट बनाया जाना है. सर्जापुर दक्षिण-पूर्वी नोड है: एक स्थापित IT रेज़िडेंशियल मार्केट, जिसे STRR के ORR को डीकंजेस्ट करने से फ़ायदा मिलता है.

सर्जापुर सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला कॉरिडोर है. खरीदार सर्जापुर के प्लॉट्स की कीमत STRR-कनेक्टिविटी के हिसाब से लगाते हैं, जबकि संबंधित STRR सेक्शन (अट्टिबेले और अनेकल के पास का फेज़ 3 दक्षिणी पैकेज) अभी निर्माणाधीन है और सटा हुआ फेज़ 2 बैनरघट्टा सेक्शन अब भी रुका हुआ है. ORR पहले से ही सर्जापुर को सीधे सेवा दे रहा है. फेज़ 3 पूरा होने के बाद STRR एक दूसरी कनेक्टिविटी लेयर जोड़ता है, लेकिन यह पूरा होना बैनरघट्टा क्लीयरेंस मुद्दे के हल होने पर निर्भर है.