वारंगल हाईवे - NH-163

इस कॉरिडोर पर ज़्यादातर प्लॉट डील तीन ग़लतियों से बिगड़ती हैं. पहली है HMDA अप्रूव्ड लेआउट प्लॉट और रेवेन्यू लेआउट के बीच का भ्रम. असली HMDA-अप्रूव्ड लेआउट के पास फ़ाइनल लेआउट अप्रूवल (LP) नंबर, खसरा से मैप की गई मंज़ूरी, सड़क और खुली जगह के प्रावधान होते हैं, और वह प्लॉट रजिस्ट्रेशन, बिल्डिंग प्लान जमा करने और होम-लोन के लिए पूरी तरह योग्य होता है. तेलंगाना सरकार ने गैर-अनुमोदित प्रॉपर्टी और अवैध लेआउट के रजिस्ट्रेशन पर रोक लगा दी है. जिस लेआउट के पास HMDA LP नंबर नहीं है, और जिसे "approval applied" या "approval expected" कहकर बेचा जा रहा है, वह असल में गैर-अनुमोदित लेआउट ही है. घाटकेसर, पोचारम, बीबीनगर और भोंगीर के ब्रोकर "HMDA approved" जैसे शब्द ढीले ढंग से इस्तेमाल करते हैं. कोई भी टोकन देने से पहले आधिकारिक अप्रूव्ड लेआउट दस्तावेज़ पर LP नंबर माँगें और उसे HMDA पोर्टल पर वेरिफ़ाई करें.

दूसरा जाल है तेलंगाना का LRS BRS रेगुलराइज़ेशन रास्ता. लेआउट रेगुलराइज़ेशन स्कीम (LRS), जो 2020 में G.O. Ms. No. 131 से अधिसूचित हुई, गैर-अनुमोदित लेआउट के अलग-अलग प्लॉट मालिकों को सब-रजिस्ट्रार वैल्यू के हिसाब से कन्वर्ज़न चार्ज देकर अपने प्लॉट रेगुलराइज़ करने की सुविधा देती है. चार्ज प्लॉट वैल्यू के 20 percent (जहाँ SRO वैल्यू Rs 3,000 प्रति वर्ग गज से कम है) से लेकर 100 percent (Rs 50,000 प्रति वर्ग गज से ऊपर) तक हैं. अगर गैर-अनुमोदित लेआउट में 10 percent खुली जगह नहीं है, तो प्लॉट वैल्यू के 14 percent की दर से आनुपातिक ओपन स्पेस चार्ज लगता है. तेलंगाना सरकार ने 2024 में नई गाइडलाइन जारी कीं ताकि लंबित LRS आवेदन विशेष ज़िला टीमों के ज़रिए तीन महीने में निपटाए जाएँ. LRS अलग-अलग प्लॉट रेगुलराइज़ करती है, लेकिन लेआउट का गैर-अनुमोदित चरित्र नहीं बदलती. गैर-अनुमोदित निर्माण के लिए बिल्डिंग रेगुलराइज़ेशन स्कीम (BRS) अलग से है. खरीदार "LRS-eligible" प्लॉट को मंज़ूरशुदा प्लॉट नहीं, बल्कि रेगुलराइज़ेशन-लंबित प्लॉट मानें.

तीसरा जाल है FTL (फुल टैंक लेवल) बफ़र नियम. किसी भी जलाशय या उसके FTL में कोई लेआउट या निर्माण की अनुमति नहीं है. बफ़र नियमों के अनुसार 10 हेक्टेयर और उससे बड़ी नदी या झील की सीमा से 30 मीटर, 10 हेक्टेयर से छोटी झीलों, कुंटा और शिकम ज़मीनों से 9 मीटर, नहरों से 9 मीटर और चिह्नित नाला या स्टॉर्मवाटर ड्रेन से 2 मीटर की दूरी ज़रूरी है. वारंगल हाईवे औशापुर, पोचारम, बीबीनगर और भोंगीर के आसपास कई कुंटा और झील कैचमेंट से गुज़रता है. FTL बफ़र नियम तोड़ने वाले प्लॉट रेगुलराइज़ नहीं हो सकते, और गिराए जाने का जोखिम असली है.

इस बेल्ट में किसी प्लॉट के लिए बयाना देने से पहले यह जाँच-सूची इस्तेमाल करें.

इस कॉरिडोर पर कानूनी दस्तावेज़ों का न्यूनतम सेट है — HMDA फ़ाइनल LP नंबर, रजिस्टर्ड सेल डीड, 30 साल का एन्कम्ब्रेन्स सर्टिफिकेट (EC), Dharani या नए Bhu Bharati पोर्टल से पहानी/RoR, और जहाँ प्लॉट किसी प्लॉटेड डेवलपमेंट का हिस्सा है वहाँ तेलंगाना RERA रजिस्ट्रेशन. इससे कम कुछ भी अंधा भरोसा है.

वारंगल हाईवे का हर किलोमीटर एक जैसा फ़ायदा नहीं देता. निवेश लायक बेल्ट में तीन बातें समान हैं: HMDA क्षेत्र के अंदर फ़ाइनल LP-अप्रूव्ड लेआउट में होना, किसी पक्के एंकर के पास होना (पोचारम IT SEZ, पोचारम का Infosys कैंपस, NFC नगर, AIIMS की प्रस्तावित जगह, या रीजनल रिंग रोड का एग्ज़िट), और लेआउट के अंदर कम से कम 30 फुट चौड़ी सड़क. अटकलों वाले इलाके HMDA मंज़ूरी के बिना ग्राम पंचायत प्लॉटिंग पर टिके हैं. सबसे ज़्यादा जोखिम वाले इलाके FTL बफ़र ज़ोन या असाइन्ड ज़मीन पर हैं.

नीचे की टेबल घाटकेसर-पोचारम-बीबीनगर बेल्ट और भोंगीर-जनगांव-काज़ीपेट स्ट्रेच को उनके ग्रोथ कारणों और जोखिमों से जोड़कर दिखाती है.

इस बेल्ट पर सबसे ज़्यादा ग़लत समझा जाने वाला कॉरिडोर घाटकेसर से भोंगीर का स्ट्रेच है. खरीदार पोचारम IT SEZ का Infosys कैचमेंट, उप्पल से भुवनगिरि तक मेट्रो फ़ेज़ II का प्रस्ताव, और भोंगीर व घाटकेसर रेलवे स्टेशनों का अपग्रेड देखकर मान लेते हैं कि "वारंगल हाईवे प्लॉट" का मतलब ही HMDA-अप्रूव्ड निवेश है. वे यह नहीं देखते कि HMDA की बाहरी सीमा इसी स्ट्रेच से होकर गुज़रती है, कि सीमा के बाहर बिक रहे कुछ लेआउट सिर्फ़ ग्राम पंचायत टैक्स रसीदों पर चलते हैं, और कि गैर-अनुमोदित प्रॉपर्टी के रजिस्ट्रेशन पर तेलंगाना की रोक से सख़्ती बढ़ गई है. सिर्फ़ "approval" नहीं, ख़ास तौर पर HMDA LP नंबर माँगें. दूसरा ग़लत समझा जाने वाला कॉरिडोर भोंगीर-जनगांव स्ट्रेच है. रीजनल रिंग रोड की यादाद्री कनेक्टिविटी से कीमतें बढ़ेंगी, लेकिन भोंगीर और जनगांव के बीच के ज़्यादातर प्लॉट फ़िलहाल HMDA के बाहर हैं और DTCP नियमों पर चलते हैं, जहाँ शहरी विकास पतला है और कीमत बढ़ने का चक्र लंबा है.