बेंगलुरु ASI हेरिटेज साइट्स – AMASR ज़ोन और बफ़र नियम

नीचे दी गई टेबल में बेंगलुरु में किसी भी ASI स्मारक के पास मौजूद प्लॉट पर लागू होने वाले मुख्य ज़ोन नियम दिखाए गए हैं.

ज़्यादातर खरीदार जो एक और नियम मिस कर देते हैं: बेंगलुरु में किसी ASI-नामित स्मारक के 500 मीटर के भीतर आने वाले किसी भी प्लॉट पर बेंगलुरु बिल्डिंग बाय-लॉज़ (सेक्शन 20A, AMASR एक्ट, 1958) में बताए गए BDA के बिल्डेबिलिटी नियमों के तहत ऊंचाई प्रतिबंध लागू होते हैं, भले ही वह रेगुलेटेड क्षेत्र से पूरी तरह बाहर क्यों न हो. अगर कोई ब्रोकर आपको ASI स्मारक की बाउंड्री और उससे सर्वे नंबर की दूरी नहीं दिखा सकता, तो बातचीत वहीं रोक दें.

बेंगलुरु से जुड़ा एक और जोखिम: शहर में 3,000 से ज़्यादा अनौपचारिक/अनधिकृत लेआउट हैं: BDA क्षेत्राधिकार में 3,109 एकड़ पर 172 अनधिकृत लेआउट हैं, BMRDA क्षेत्राधिकार में लगभग 1,500, और होसकोटे, अनेकल, नेलमंगला, STRR, और BIAAPA क्षेत्रों में और भी (BDA अधिसूचना + द हंस इंडिया, सितंबर 2024). देवनहल्ली फोर्ट और चिकजाला प्रागैतिहासिक स्थल के पास रेवेन्यू साइट्स खासतौर पर आम हैं क्योंकि ब्रोकर इन्हें छूट पर बेचते हैं, ठीक इसलिए क्योंकि इन्हें BDA या BMRDA की मंज़ूरी नहीं मिल पाती. किसी संरक्षित स्मारक के पास B-खाता पता लगभग तय तौर पर एक ऐसे लेआउट का संकेत देता है जिसने प्लानिंग अथॉरिटी और ASI बफ़र जांच, दोनों को दरकिनार कर दिया है.

बेंगलुरु के किसी हेरिटेज साइट के पास हर प्लॉट जोखिम भरा नहीं होता. शहर के सबसे मज़बूत कीमत-वृद्धि वाले कई कॉरिडोर सीधे हेरिटेज-समृद्ध उत्तर बेंगलुरु से होकर गुज़रते हैं, और बफ़र नियमों को समझने से आपको यह पहचानने में मदद मिलती है कि उन कॉरिडोर के भीतर कौन से प्लॉट पर वाकई निर्माण हो सकता है.

देवनहल्ली इसका सबसे साफ उदाहरण है. ASI-संरक्षित देवनहल्ली फोर्ट और टीपू सुल्तान का जन्मस्थान इस कस्बे के भीतर स्थित हैं, लेकिन ज़्यादातर तेज़ी से बढ़ते रेजिडेंशियल लेआउट IVC रोड, NH-44, और सैटेलाइट टाउन रिंग रोड (STRR) के साथ बने हैं, जो सभी 500 मीटर की ऊंचाई प्रतिबंध ज़ोन से काफी दूर हैं. इस कॉरिडोर में प्लॉट की कीमत 2022 में लगभग ₹2,800 प्रति वर्ग फुट से बढ़कर 2025 तक करीब ₹3,900 प्रति वर्ग फुट हो गई है, जिसमें केम्पेगौड़ा इंटरनेशनल एयरपोर्ट, एयरोस्पेस SEZ, और देवनहल्ली बिज़नेस पार्क मांग को बढ़ावा दे रहे हैं.

नीचे दी गई टेबल में उत्तर बेंगलुरु के मुख्य कॉरिडोर को हेरिटेज नज़दीकी और ग्रोथ स्टेटस के हिसाब से दिखाया गया है.

सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला कॉरिडोर शहर के उत्तर में चिक्काबल्लापुर रोड है. यहां कई रेवेन्यू साइट लेआउट इस बात का खुलासा किए बिना बेचे जाते हैं कि ASI का चिकजाला प्रागैतिहासिक स्थल उनकी बाउंड्री के भीतर या उसके पास स्थित है. इस पट्टी में मांग वाकई है, लेकिन किसी भी खरीद के फैसले से पहले हर प्लॉट को ASI स्मारक बाउंड्री से मिलाकर जांचना ज़रूरी है.