हैदराबाद में एयरपोर्ट फ़नल ज़ोन क्या है?

फ़नल ज़ोन RGIA के रनवे के साथ जुड़ा हुआ अप्रोच और डिपार्चर कॉरिडोर है. इसके अंदर ऊंचाई सीमा 2% ग्रेडिएंट नियम पर चलती है: अनुमत ऊंचाई रनवे के किनारे से दूरी के 2% के बराबर होती है. यह एयरपोर्ट से करीब 34.5 किमी पूरब-पश्चिम तक फैला है.

क्या शमशाबाद के पास ज़मीन खरीदने से पहले मुझे AAI से NOC लेना ज़रूरी है?

ज़मीन खरीदने के लिए NOC ज़रूरी नहीं है, लेकिन निर्माण शुरू करने से पहले यह ज़रूरी है. RGIA के एयरोड्रम रेफरेंस पॉइंट से 56 किमी के भीतर किसी भी ढांचे के लिए AAI से हाइट क्लीयरेंस NOC चाहिए, जो NOCAS (NOC एप्लीकेशन सिस्टम) पोर्टल के ज़रिए दाखिल किया जाता है, क्योंकि RGIA एक IFR (इंस्ट्रूमेंट फ्लाइट रूल्स)-रेटेड एयरपोर्ट है.

हैदराबाद के कौन से इलाके HADA मास्टर प्लान पाबंदियों के दायरे में आते हैं?

पूर्व HADA क्षेत्र — जो 2008 से HMDA के अधिकार क्षेत्र में है — RGIA शमशाबाद के आसपास रंगा रेड्डी जिले के 70 राजस्व गांवों में फैले 458 वर्ग किमी को कवर करता है. पूरी गांवों की सूची: G.O.Ms. No. 287 (MA & UD, दिनांक 03.04.2008). किसी भी सौदे से पहले अपने सर्वे नंबर को HADA सीमाओं के आधार पर जांच लें.

राजीव गांधी इंटरनेशनल एयरपोर्ट के पास अधिकतम कितनी ऊंचाई तक निर्माण की अनुमति है?

इनर होराइज़ॉन्टल सरफेस के अंदर (एयरोड्रम से 4 किमी के भीतर), सीमा 45 मी है. खुद अप्रोच फ़नल में, ऊंचाई रनवे से दूरी के 2% के बराबर होती है. 15 किमी से आगे कोई तय सीमा नहीं है, लेकिन NOC फिर भी ज़रूरी है.

क्या कोठूर एयरपोर्ट हाइट रिस्ट्रिक्शन ज़ोन के बाहर है?

हां. कोठूर HADA सीमा के बाहर और सबसे सख्त फ़नल सरफेस से भी आगे आता है. यहां स्टैंडर्ड HMDA ज़ोनिंग लागू होती है. यह NH-44 कॉरिडोर के उन चुनिंदा इलाकों में से एक है जहां एयर फ़नल ज़ोन के निर्माण नियम ऊंची इमारतों को नहीं रोकते.

मैं कैसे जांचूं कि मेरा प्लॉट एयर फ़नल ज़ोन के अंदर आता है या नहीं?

nocas2.aai.aero पर जाएं, अपने वर्ल्ड जियोडेटिक सिस्टम 1984 (WGS-84) कोऑर्डिनेट्स और साइट एलिवेशन दर्ज करें. हैदराबाद-शमशाबाद के लिए CCZM आपकी परमिसिबल टॉप एलिवेशन दिखाएगा — 150 मी से कम होने पर, लोकल बॉडी सीधे परमिट क्लियर कर सकती हैं. तेज़ और विज़ुअल जांच के लिए, NOCAS पर जाने से पहले अपने सर्वे नंबर को 1acre प्रीमियम मैप (1acre.in/subscribe) पर ओवरले करके फ़नल ज़ोन की सीमाएं देखें.

CCZM क्या है और यह हैदराबाद में बिल्डिंग परमिशन को कैसे प्रभावित करता है?

AAI द्वारा जारी कलर कोडेड ज़ोनिंग मैप RGIA के आसपास परमिसिबल हाइट ग्रिड दिखाता है. यह 150 मी से कम ऊंचाई के ढांचों के लिए अप्रूवल का अधिकार GHMC या HADA को सौंप देता है, जिससे ज़्यादातर स्टैंडर्ड रेजिडेंशियल प्लॉट के लिए पूरी NOCAS एप्लीकेशन की ज़रूरत नहीं पड़ती.

क्या मैं AAI के NOC के बिना शमशाबाद में घर बना सकता हूं?

सिर्फ तभी, जब आपकी CCZM परमिसिबल टॉप एलिवेशन आपके प्रस्तावित ढांचे को कवर करती हो और लोकल बॉडी उसे सीधे मंज़ूर कर दे. ग्राउंड लेवल से 15 मी से ऊंचे किसी भी ढांचे के लिए, निर्माण शुरू करने से पहले NOCAS के ज़रिए AAI का हाइट NOC लेना ज़रूरी है.

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हैदराबाद एयर फ़नल ज़ोन: बिल्डिंग हाइट पर पाबंदियां

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ओवरव्यू

हैदराबाद एयरपोर्ट फ़नल ज़ोन से जुड़ी पाबंदियां शमशाबाद स्थित राजीव गांधी इंटरनेशनल एयरपोर्ट (RGIA, IATA: HYD, ICAO: VOHS) से 56 किमी के दायरे में आने वाले हर प्लॉट पर लागू होती हैं, जो रंगा रेड्डी जिले के 70 राजस्व गांवों में फैले 458 वर्ग किमी के पूरे HADA क्षेत्र को कवर करती हैं. सिविल एविएशन मंत्रालय के हाइट रिस्ट्रिक्शन रूल्स 2015 के तहत, RGIA के एयरोड्रम रेफरेंस पॉइंट से 56 किमी के भीतर एयरपोर्ट्स अथॉरिटी ऑफ़ इंडिया (AAI) से नो ऑब्जेक्शन सर्टिफिकेट (NOC) लिए बिना कोई भी निर्माण नहीं किया जा सकता (RGIA, इंटरनेशनल सिविल एविएशन ऑर्गनाइज़ेशन (ICAO) के वर्गीकरण के तहत एक IFR-रेटेड एयरपोर्ट है — 20 किमी की सीमा केवल VFR एयरपोर्ट्स पर लागू होती है). AAI ने हैदराबाद-शमशाबाद के लिए खासतौर पर एक कलर कोडेड ज़ोनिंग मैप (CCZM) प्रकाशित किया है, जो हर ग्रिड के लिए परमिसिबल टॉप एलिवेशन दिखाता है. यह पेज ज़ोन-दर-ज़ोन हाइट लिमिट, वे कॉरिडोर जहां ज़मीन में अब भी डेवलपमेंट की संभावना है, और इस इलाके में ज़मीन के किसी भी सौदे से पहले आपके वकील को जो ज़रूरी जांच करनी चाहिए, वह बताता है.

वे हाइट रिस्ट्रिक्शन ट्रैप जो HADA ज़ोन में डेवलपमेंट के अधिकार खत्म कर देते हैं

ज़्यादातर खरीदार टाइटल पर ध्यान देते हैं और असली बड़ी समस्या चूक जाते हैं: खुद एयर फ़नल. हैदराबाद में, फ़नल ज़ोन RGIA के रनवे के साथ पूरब-पश्चिम दिशा में चलता है और एयरपोर्ट से करीब 34.5 किमी बाहर तक फैला है. इस कॉरिडोर के अंदर, बिल्डिंग की अनुमत ऊंचाई रनवे के किनारे से आपकी दूरी के सिर्फ 2% के बराबर होती है. सीधे शब्दों में कहें तो, रनवे के छोर से 1,000 मीटर दूर किसी प्लॉट पर सिर्फ 20 मीटर ऊंचा ढांचा बनाया जा सकता है, चाहे HADA मास्टर प्लान ज़ोन उस लैंड यूज़ के लिए कुछ भी अनुमति क्यों न देता हो.

पूर्व HADA क्षेत्र (जो 2008 से हैदराबाद मेट्रोपॉलिटन डेवलपमेंट अथॉरिटी (HMDA) के अंतर्गत आता है) का एक मास्टर प्लान है जो ज़मीन को दस श्रेणियों में बांटता है, लेकिन फ़नल इनमें से कई श्रेणियों को काटते हुए गुजरता है. उदाहरण के लिए, इंस्टीट्यूशनल एंड स्पेशल रिज़र्वेशन ज़ोन सिर्फ उन इलाकों में G+4 निर्माण की अनुमति देता है जो सीधे फ्लाइट पाथ में नहीं आते. रिक्रिएशनल ज़ोन में जगह चाहे जो भी हो, ऊंचाई हर हाल में 10 मीटर तक सीमित है. यहां तक कि हाई राइज़ प्रमोशन ज़ोन (HRPZ) में भी, फ़नल कॉरिडोर के अंदर पड़ने वाले किसी प्लॉट पर सख्त ऊंचाई सीमा लागू होगी, जो सिर्फ HADA ज़ोन कोड से नहीं बल्कि ICAO एनेक्स 14 के ऑब्स्टेकल लिमिटेशन सरफेस कैलकुलेशन से तय होती है.

यह टेबल RGIA के पास मौजूद प्रमुख सरफेस टाइप पर लागू होने वाले हाइट नियम दिखाती है:

सरफेस टाइप

रनवे से दूरी

अधिकतम अनुमत ऊंचाई

NOC अथॉरिटी

अप्रोच / फ़नल सरफेस

0–500 मी (रनवे स्ट्रिप)

कोई निर्माण नहीं

AAI

इनर होराइज़ॉन्टल सरफेस

एयरोड्रम से 4 किमी तक

45 मी

NOCAS के ज़रिए AAI

आउटर होराइज़ॉन्टल सरफेस

4–15 किमी

हर 20 मी दूरी पर 1 मी बढ़ती है, अधिकतम 300 मी

NOCAS / CCZM के ज़रिए AAI

पेरिफेरल ज़ोन

15–20 किमी

कोई ऊंचाई सीमा नहीं, फिर भी NOC ज़रूरी

AAI

सरफेस टाइप

रनवे से दूरी

अधिकतम अनुमत ऊंचाई

NOC अथॉरिटी

अप्रोच / फ़नल सरफेस

0–500 मी (रनवे स्ट्रिप)

कोई निर्माण नहीं

AAI

इनर होराइज़ॉन्टल सरफेस

एयरोड्रम से 4 किमी तक

45 मी

NOCAS के ज़रिए AAI

आउटर होराइज़ॉन्टल सरफेस

4–15 किमी

हर 20 मी दूरी पर 1 मी बढ़ती है, अधिकतम 300 मी

NOCAS / CCZM के ज़रिए AAI

पेरिफेरल ज़ोन

15–20 किमी

कोई ऊंचाई सीमा नहीं, फिर भी NOC ज़रूरी

AAI

बेगमपेट एयरपोर्ट इस समस्या को और बढ़ा देता है. कमर्शियल फ्लाइट्स 2008 में RGIA शिफ्ट हो गई थीं, लेकिन सिविल एविएशन मंत्रालय ने पुष्टि की है कि वह बेगमपेट के आसपास फ़नल पाबंदियां नहीं हटाएगा, क्योंकि वहां VIP, हेलीकॉप्टर और डिफेंस ऑपरेशन अभी भी जारी हैं. महेंद्र हिल्स, शांतिनिकेतन और बालमराय जैसी कॉलोनियों में ऊंचाई वाले प्लॉट पर ग्राउंड-फ्लोर ढांचे के लिए भी NOC ज़रूरी है. AAI की एयरोड्रम सेफगार्डिंग टीम ने सिकंदराबाद कैंटोनमेंट के अन्ना नगर निवासियों को हाल ही में सितंबर 2025 में नोटिस भेजे, जिनमें दशकों पहले बनी इमारतों के लिए हाइट क्लीयरेंस दस्तावेज़ मांगे गए.

HADA सीमा के अंदर किसी भी ज़मीन के सौदे से पहले, विक्रेता से सर्वे नंबर मांगें और उसे nocas2.aai.aero पर AAI के NOCAS पोर्टल पर जांचें. अगर CCZM पर दी गई परमिसिबल टॉप एलिवेशन ब्रोकर के वादे से कम है, तो यह अंतर आपका नुकसान है.

शमशाबाद के आसपास के कॉरिडोर: जहां फ़नल हटता है और ज़मीन काम की बन जाती है

एयरपोर्ट के पास हर प्लॉट डेड एंड नहीं है. मौका इसमें छिपा है कि आप ठीक-ठीक समझें कि HADA ज़ोन कहां खत्म होता है और फ़नल हाइट पाबंदियां कहां ढीली पड़ती हैं.

शमशाबाद में ही हर टाइटल के साथ हाइट पाबंदियां जुड़ी होती हैं. यहां डेवलपमेंट असली है, लेकिन ऊंचाई को लेकर अनिश्चितता हमेशा बनी रहती है. असल में ज़्यादा आज़ाद निवेश ज़ोन HADA सीमा के आगे शुरू होता है, खासकर जब आप NH-44 पर दक्षिण की ओर ORR एग्ज़िट 16 पार करते हैं. एग्ज़िट 16 से थिम्मापुर तक का 13 किमी का हिस्सा HADA ज़ोन और GO 111 (दाईं तरफ हिमायत सागर कैचमेंट एरिया की सुरक्षा करने वाला) दोनों से बंधा हुआ है. थिम्मापुर पार करने के बाद, इंडस्ट्रियल और रेजिडेंशियल इलाकों का बंटवारा साफ होने लगता है.

यह टेबल प्रमुख कॉरिडोर को उनके डेवलपमेंट स्वरूप और फ़नल एक्सपोज़र के आधार पर दिखाती है:

कॉरिडोर / इलाका

ज़ोन वर्गीकरण

ग्रोथ ड्राइवर

फ़नल / हाइट रिस्क

शमशाबाद (मुख्य HADA क्षेत्र)

HADA मिश्रित HRPZ / वर्क सेंटर / इंस्टीट्यूशनल

RGIA, GMR एयरोसिटी (1,500 एकड़), NH-44

अधिक, पूरे HADA और CCZM नियम लागू

टुक्कुगुडा

HADA सीमा का किनारा

तेलंगाना ई-सिटी (फैब सिटी), ORR एग्ज़िट 14

मध्यम, निर्माण से पहले CCZM ग्रिड की पुष्टि करें

थिम्मापुर / पालमाकुला

HADA ट्रांज़िशन ज़ोन

इंडस्ट्रियल कॉरिडोर, लॉजिस्टिक्स पार्क

मध्यम, HADA सीमा लागू, सीमा की पुष्टि करें

कोठूर (HADA सीमा से बाहर)

HADA के बाहर, फ़नल ज़ोन से भी बाहर

इंडस्ट्रियल SEZ, नैटको फार्मा, अमेज़न वेयरहाउस, NH-44

कम, HADA से बाहर, स्टैंडर्ड HMDA नियम लागू

शादनगर

HADA के बाहर

माइक्रोसॉफ्ट डेटा सेंटर, MMTS विस्तार, ISRO NRSC

कम, रीजनल रिंग रोड अलाइनमेंट की जांच करें

कॉरिडोर / इलाका

ज़ोन वर्गीकरण

ग्रोथ ड्राइवर

फ़नल / हाइट रिस्क

शमशाबाद (मुख्य HADA क्षेत्र)

HADA मिश्रित HRPZ / वर्क सेंटर / इंस्टीट्यूशनल

RGIA, GMR एयरोसिटी (1,500 एकड़), NH-44

अधिक, पूरे HADA और CCZM नियम लागू

टुक्कुगुडा

HADA सीमा का किनारा

तेलंगाना ई-सिटी (फैब सिटी), ORR एग्ज़िट 14

मध्यम, निर्माण से पहले CCZM ग्रिड की पुष्टि करें

थिम्मापुर / पालमाकुला

HADA ट्रांज़िशन ज़ोन

इंडस्ट्रियल कॉरिडोर, लॉजिस्टिक्स पार्क

मध्यम, HADA सीमा लागू, सीमा की पुष्टि करें

कोठूर (HADA सीमा से बाहर)

HADA के बाहर, फ़नल ज़ोन से भी बाहर

इंडस्ट्रियल SEZ, नैटको फार्मा, अमेज़न वेयरहाउस, NH-44

कम, HADA से बाहर, स्टैंडर्ड HMDA नियम लागू

शादनगर

HADA के बाहर

माइक्रोसॉफ्ट डेटा सेंटर, MMTS विस्तार, ISRO NRSC

कम, रीजनल रिंग रोड अलाइनमेंट की जांच करें

सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला कॉरिडोर कोठूर है. चूंकि यह RGIA से 16 किमी दूर और HADA सीमा के बाहर है, इसलिए यह HADA डेवलपमेंट नियमों और सबसे सख्त फ़नल हाइट सीमाओं, दोनों से बचा रहता है. इसका मतलब यह नहीं कि यहां कोई पाबंदी ही नहीं है. यहां स्टैंडर्ड HMDA ज़ोनिंग, तेलंगाना स्टेट बिल्डिंग परमिशन अप्रूवल एंड सेल्फ-सर्टिफिकेशन सिस्टम (TS-bPASS) अप्रूवल, और NH-44 के दाईं तरफ GO 111 जांच अब भी लागू होती हैं. फिर भी, जो खरीदार फ़नल की ऊंचाई सीमा के बोझ के बिना एयरपोर्ट के पास कीमत बढ़ने का फायदा चाहते हैं, उनके लिए कोठूर और शादनगर में ही गणित सही बैठता है.