हैदराबाद हेरिटेज साइट्स: ASI, राज्य, और HMDA हेरिटेज ज़ोन

हैदराबाद में भारत के सबसे घने ASI-संरक्षित स्मारकों का जमावड़ा है, और इनके आसपास के निर्माण प्रतिबंध हर साल खरीदारों को फंसाते हैं. इसे नियंत्रित करने वाला कानून AMASR एक्ट 1958 (2010 में संशोधित) है. यह हर केंद्रीय संरक्षित स्मारक के आसपास दो अनिवार्य ज़ोन बनाता है: एक प्रतिबंधित क्षेत्र (स्मारक की संरक्षित सीमा से 0 से 100 मीटर) जहाँ किसी भी तरह का निर्माण करने की अनुमति नहीं है, और एक रेगुलेटेड क्षेत्र (प्रतिबंधित क्षेत्र की सीमा से 100 से 300 मीटर) जहाँ निर्माण के लिए हेरिटेज इम्पैक्ट असेसमेंट रिपोर्ट और नेशनल मॉन्यूमेंट्स अथॉरिटी से NOC ज़रूरी है.

जाल यह है: ब्रोकर बिना प्रतिबंध बताए इन ज़ोन के अंदर ज़मीन बेच देते हैं. सेल डीड (विक्रय विलेख) वैध होती है. रजिस्ट्रेशन भी हो जाता है. ज़मीन आपकी हो जाती है. लेकिन आप उस पर निर्माण नहीं कर सकते.

नीचे दी गई टेबल में हैदराबाद के वे आठ ASI-केंद्रीय संरक्षित स्मारक दिखाए गए हैं जिनसे ये ज़ोन बनते हैं:

कुतुब शाही मकबरा परिसर में मस्जिदों और ईदगाहों सहित करीब 70 स्मारक हैं. गोलकोंडा फोर्ट की बाहरी दीवार 11 किलोमीटर लंबी है. इन आठ स्मारकों का मिला-जुला प्रतिबंधित और रेगुलेटेड क्षेत्र ओल्ड सिटी, इब्राहिम बाग, शेखपेट, और कोटि के बड़े हिस्सों को कवर करता है. अगर कोई ब्रोकर इन इलाकों में आपको वाजिब कीमत पर लगने वाला कोई प्लॉट दिखाता है, तो उस कीमत की वजह अक्सर 1acre की हेरिटेज लेयर पर आपके वहां जाने से पहले ही दिख जाती है.

एक और अहम परत: तेलंगाना हेरिटेज एक्ट 2017 ने तेलंगाना स्टेट हेरिटेज अथॉरिटी (TSHA) और HMDA के अंतर्गत ग्रेटर हैदराबाद हेरिटेज कमेटी बनाई, जो ASI की केंद्रीय सूची से अलग राज्य-अधिसूचित हेरिटेज प्रिसिंक्ट को कवर करती है. तेलंगाना हाई कोर्ट ने 2019 में इस एक्ट को बरकरार रखा. 1998–2000 में 137 इमारतें, 9 चट्टान संरचनाएं, 6 संरक्षण प्रिसिंक्ट, और 169 झीलें अधिसूचित की गई थीं; तेलंगाना हेरिटेज एक्ट 2017 के तहत इस सूची का विस्तार किया जा रहा है. उल्लंघन पर तीन साल तक की कैद और ₹50,000 (पचास हज़ार रुपये) तक का जुर्माना, साथ ही ₹250/दिन का लगातार-अपराध जुर्माना लगता है. हमेशा ASI प्रतिबंधित ज़ोन मैप और HMDA हेरिटेज प्रिसिंक्ट ज़ोन, दोनों को जांचें, क्योंकि ये एक जैसी सूची नहीं हैं.

चारमीनार और गोलकोंडा के आसपास का ओल्ड सिटी कॉरिडोर, फुटफॉल और सांस्कृतिक महत्व में भले ही समृद्ध हो, लेकिन ASI ज़ोन और हेरिटेज इमारतों के लिए HMDA स्पेशल रिज़र्वेशन ज़ोन के चलते यह भारी बोझिल है. इससे नए निर्माण-आधारित निवेश के लिए यह जगह उलझी हुई हो जाती है. जो खरीदार निर्माण के जोखिम के बिना हैदराबाद हेरिटेज साइट्स के करीब रहना चाहते हैं, वे इसके बजाय तीन कॉरिडोर पर ध्यान दे रहे हैं.

नीचे दी गई टेबल में दिखाया गया है कि हेरिटेज की नज़दीकी कहां प्रतिबंधित-ज़ोन की समस्या के बिना वैल्यू बनाती है:

सबसे ज़्यादा गलतफहमी शेखपेट को लेकर होती है. क्योंकि तोली मस्जिद वहां एक ASI-संरक्षित स्मारक के रूप में स्थित है, इसलिए खरीदार मान लेते हैं कि पूरा इलाका ही प्रतिबंधित है. असल में, प्रतिबंधित ज़ोन सिर्फ मस्जिद के चारों ओर 100 मीटर के सीमित दायरे को कवर करता है. तोली मस्जिद की सीमा से 200 मीटर दूर प्लॉट पर कोई ASI निर्माण रोक नहीं है, लेकिन किसी भी दस्तावेज़ पर दस्तखत करने से पहले हर खरीदार को सर्वे नंबर को ASI बाउंड्री मैप और 1acre हेरिटेज साइट्स लेयर, दोनों से मिलाकर जांच लेना चाहिए.

हैदराबाद के हेरिटेज कॉरिडोर के करीब रहना चाहने वाले खरीदार आमतौर पर रेगुलेटेड बाउंड्री से 500 मीटर या उससे ज़्यादा दूर की ज़मीन पर ध्यान देते हैं, जहां AMASR के निर्माण प्रतिबंध लागू नहीं होते. आगा खान ट्रस्ट का कुतुब शाही हेरिटेज पार्क रीस्टोरेशन और चारमीनार के पास तेलंगाना सरकार का सरदार महल रीडेवलपमेंट, ये सक्रिय हेरिटेज-टूरिज्म प्रोजेक्ट हैं. इब्राहिम बाग और नामपल्ली प्रतिबंध ज़ोन के ठीक बाहर स्थित हैं — किसी भी सौदे से पहले हर सर्वे नंबर को ASI के प्रतिबंधित और रेगुलेटेड बाउंड्री के साथ-साथ GHHC प्रिसिंक्ट सूची से भी वेरिफाई करें.