हैदराबाद झीलें: FTL और बफ़र ज़ोन चेक

2024 के मध्य से हैदराबाद रियल एस्टेट में सबसे बड़ा कानूनी जोखिम किसी झील के FTL या बफ़र ज़ोन के भीतर प्रॉपर्टी खरीदना है. HYDRAA (हैदराबाद डिज़ास्टर रिस्पॉन्स एंड एसेट प्रोटेक्शन एजेंसी), जिसे 19 जुलाई 2024 को बनाया गया, आउटर रिंग रोड तक तेलंगाना कोर अर्बन रीजन में काम करती है और ORR सीमा के भीतर पहले ही 43.94 एकड़ ज़मीन वापस ले चुकी है और 18 प्रॉपर्टी ध्वस्त कर चुकी है. खरीदारों के लिए सबसे बड़ी समस्या यह है: HMDA और GHMC ने पहले सिंचाई और राजस्व विभागों के NOC के आधार पर बिल्डिंग और लेआउट परमिशन जारी की थीं. कई दस्तावेज़ी मामलों में वे NOC अविश्वसनीय साबित हुए हैं. पहले की परमिशन चाहे जो भी हों, विध्वंस जारी रहा.

इसका मूल नियम G.O.Ms.No.168 है, जिसे MA&UD विभाग ने 7 अप्रैल 2012 को जारी किया था, और जिसने वे बफ़र ज़ोन दूरियां तय कीं जिन्हें अब HYDRAA लागू कर रही है. HYDRAA ने स्पष्ट किया है कि जुलाई 2024 से पहले वैध सरकारी अप्रूवल के साथ बनी रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी ध्वस्त नहीं की जाएंगी, लेकिन FTL या बफ़र ज़ोन में कमर्शियल बिल्डिंग निर्माण की तारीख चाहे जो भी हो, विध्वंस का सामना करेंगी. जिस किसी भी ढांचे की बिल्डिंग परमिशन वापस ली गई है, उसे अवैध माना जाता है.

कुकटपल्ली के नल्ला चेरुवु मामले में, HYDRAA ने पाया कि झील की 27 एकड़ में से 14 एकड़ पर अतिक्रमण हो चुका था. अपार्टमेंट बिल्डिंगों सहित 50 से अधिक ढांचों ने बफ़र ज़ोन की चार एकड़ ज़मीन घेर रखी थी, जबकि 25 अतिरिक्त बिल्डिंगें सीधे FTL की तीन एकड़ के भीतर खड़ी थीं. मणिकोंडा के नेकनामपुर में, लगभग 2 करोड़ रुपये प्रति यूनिट लागत वाले एक कॉम्प्लेक्स के चार विला जनवरी 2025 में ध्वस्त कर दिए गए, क्योंकि मणिकोंडा नगरपालिका ने वे बिल्डिंग परमिशन रद्द कर दीं जो कभी दी ही नहीं जानी चाहिए थीं. HMDA द्वारा जारी NOC, FTL सीमा को ओवरराइड नहीं करता. अगर झील की FTL लाइन प्लॉट से होकर गुजरती है, तो प्रॉपर्टी खतरे में है.

यह जोखिम हर जगह समान रूप से नहीं फैला है. पश्चिमी और उत्तर-पश्चिमी ज़ोन में बड़े चेरुवु (झीलों) के पास के इलाके, साथ ही दक्षिण हैदराबाद के झील किनारे के माइक्रो-मार्केट, सबसे ज़्यादा जोखिम में हैं. 2024 से 2025 तक के पुष्ट HYDRAA विध्वंस विशेष इलाकों में केंद्रित हैं, और यही वे इलाके हैं जहां खरीदारों को कोई भी एग्रीमेंट साइन करने से पहले FTL चेक करना ज़रूरी है.

नल्ला चेरुवु (कुकटपल्ली), दुर्गम चेरुवु (मधापुर), नेकनामपुर / इब्राहिम चेरुवु (मणिकोंडा), और मेडिकुंटा चेरुवु (नानकरामगुडा) में सक्रिय HYDRAA कार्रवाई या औपचारिक निरीक्षण हो चुके हैं. भारी अतिक्रमण से प्रभावित पहचानी गई 13 झीलों में कुकटपल्ली के पास सुन्नम चेरुवु, गौलीडोड्डी में गोसाईकुंटा चेरुवु, नल्लागंडला में नल्लागंडला चेरुवु, सरूरनगर के पास मद्देला कुंटा, उप्पल में नल्ला चेरुवु, कुकटपल्ली में अंबर चेरुवु, और डुंडीगल में चिन्ना डामेरा चेरुवु शामिल हैं. HYDRAA के विध्वंस अभियान के आगे बढ़ने के साथ जुलाई 2024 से कुकटपल्ली झील, उस्मान सागर (गांदीपेट), हिमायत सागर, सरूरनगर झील, नागोले झील, दुर्गम चेरुवु, और पीरज़ादिगुडा झील के पास प्रॉपर्टी की मांग तेज़ी से गिरी.

सबसे ज़्यादा ग़लत समझा जाने वाला ज़ोन उस्मान सागर और हिमायत सागर के आसपास का G.O. 111 कैचमेंट क्षेत्र है. दोनों जलाशयों के 10 किमी रेडियस में 84 गांवों को कवर करते हुए, G.O. 111 भारी निर्माण और औद्योगिक उपयोग पर रोक लगाता है.

पिछली BRS सरकार ने G.O. 69 जारी किया 12 अप्रैल 2022 को, ताकि सभी 84 गांवों के लिए G.O. 111 के तहत प्रतिबंध हटाए जा सकें. तेलंगाना हाईकोर्ट ने बाद में सितंबर 2023 में राज्य को कोई भी बदलाव लागू होने से पहले एक हाई-पावर्ड कमेटी बनाने का निर्देश दिया. वह कमेटी प्रक्रिया अब भी अधूरी है, और लिखे जाने की तारीख तक G.O. 111 के प्रतिबंध पूरी तरह लागू हैं. समाधान के लिए कोई समयसीमा तय नहीं की गई है. गांदीपेट, तेल्लापुर, चेवेल्ला रोड, और मोकिला के खरीदारों को वहां किसी भी प्लॉटेड डेवलपमेंट को कानूनी रूप से सुरक्षित मानने से पहले G.O. 111 की प्रयोज्यता की पुष्टि करनी चाहिए.