विजयवाड़ा हाईवे - हैदराबाद-विजयवाड़ा, NH-65

विजयवाड़ा हाईवे पर सबसे ज़्यादा चलने वाला फ्रॉड पैटर्न कुछ इस तरह काम करता है. एक डेवलपर ज़मीन के एक हिस्से के लिए HMDA लेआउट सैंक्शन लेता है, फिर उसी अप्रूवल नंबर का इस्तेमाल करके एक बहुत बड़े बिना-मंज़ूरी वाले इलाके में प्लॉट बेच देता है. खरीदारों को एक ऐसा नंबर मिलता है जो असली लगता है. HMDA का एनफोर्समेंट बाद में आता है. यह दर्ज तथ्य है, कोई काल्पनिक बात नहीं. अधिकारियों ने अब्दुल्लापुरमेट मंडल के पेड्डा अंबरपेट गांव में पांच अवैध निर्माण गिराए, यह कन्फर्म करने के बाद कि यह ज़मीन HMDA-अधिग्रहित क्षेत्र है और ORR प्रोजेक्ट-प्रभावित लोगों के लिए आरक्षित है. जनवरी 2025 की एक अलग ड्राइव में चौटुप्पल म्युनिसिपैलिटी में तीन और इब्राहिमपटनम म्युनिसिपैलिटी में तीन और अनधिकृत स्ट्रक्चर हटाए गए.

24 अप्रैल 2024 से, HMDA ने एक बाध्यकारी नोटिफिकेशन जारी की: HMDA के अधिकार क्षेत्र में आने वाली ग्रामपंचायत-सीमा की प्रॉपर्टी के लिए सभी लेआउट परमिशन, बिल्डिंग परमिशन और ऑक्युपेंसी सर्टिफिकेट अब सिर्फ TG-bPASS के ज़रिए ही प्रोसेस होंगे. इस तारीख के बाद पुराने DPMS पोर्टल से फाइल किए गए आवेदनों की कोई वैधता नहीं है. अब्दुल्लापुरमेट से चौटुप्पल तक फैली विजयवाड़ा हाईवे की बाहरी बेल्ट ज़्यादातर ग्रामपंचायत-शासित गांवों में आती है. इस स्ट्रेच से जुड़े किसी भी लेआउट अप्रूवल दस्तावेज़ को TG-bPASS पर क्रॉस-चेक करना ज़रूरी है, सिर्फ HMDA लेटरहेड होने से उसे वैध नहीं मान लेना चाहिए.

162 किमी लंबे आउटर रिंग रोड के दोनों ओर 1 किमी के दायरे में एक दूसरी रेगुलेटरी लेयर भी लागू होती है. 9 जुलाई 2008 का G.O. Ms. No. 470 इसे ORR ग्रोथ कॉरिडोर घोषित करता है, जहां स्पेशल डेवलपमेंट ज़ोन के नियम सभी लेआउट अप्रूवल को नियंत्रित करते हैं, और कोई भी प्रॉपर्टी सीधे ORR या रेडियल रोड पर नहीं खुल सकती. इस 1 किमी बेल्ट के अंदर कोई भी ग्रामपंचायत-अप्रूव्ड लेआउट जिसकी समीक्षा HMDA ने नहीं की है, उसकी कोई कानूनी वैधता नहीं है, चाहे वह कभी भी जारी हुआ हो.

विजयवाड़ा हाईवे पर किसी भी प्लॉट पर पेमेंट करने से पहले ज़रूरी दस्तावेज़ों की चेकलिस्ट:

चौटुप्पल के पास एक और खास जोखिम लागू होता है. चौटुप्पल के पास प्रस्तावित RRR अलाइनमेंट पर किसानों ने HMDA दफ्तरों में प्रदर्शन किया, यह दावा करते हुए कि मार्केट रेट 5-10 करोड़ रुपये प्रति एकड़ है, जबकि सरकार का अधिग्रहण ऑफर सिर्फ 15-20 लाख रुपये है. यह प्रदर्शन रिकॉर्ड एक ठोस खरीदार जोखिम की पुष्टि करता है: बंगारीगड्डा के पास औपचारिक RRR अधिग्रहण कॉरिडोर के अंदर आने वाले पार्सल को अनिवार्य अधिग्रहण का सामना करना पड़ सकता है. इस बेल्ट में खरीदने से पहले, तहसील ऑफिस में NHAI के पैकेज अधिग्रहण मैप के आधार पर संबंधित सर्वे नंबर ज़रूर चेक करें.

विजयवाड़ा हाईवे एक जैसा निवेश कॉरिडोर नहीं है. यह तीन अलग-अलग सेगमेंट में बंटा है, जिनमें डेवलपमेंट का स्तर, इंफ्रास्ट्रक्चर की टाइमलाइन और जोखिम प्रोफाइल अलग-अलग हैं. इन्हें एक जैसा बाज़ार मानने पर ही खरीदार ज़्यादा कीमत चुका बैठते हैं या जोखिम को कम आंक लेते हैं.

अब्दुल्लापुरमेट से चौटुप्पल तक की बाहरी बेल्ट में 2025 में सबसे सक्रिय प्लॉटेड लैंड मार्केट चल रहा है और यहीं इंफ्रास्ट्रक्चर सबसे घना है. चार ट्रिगर कन्फर्म्ड हैं, सिर्फ प्रस्तावित नहीं.

NH-65 को LB नगर से चौटुप्पल तक चार लेन से बढ़ाकर आठ लेन किया जा रहा है, जिसकी लागत 545 करोड़ रुपये है. यह काम अभी चल रहा है, और इस पूरे स्ट्रेच में 24 फ्लाईओवर प्लान किए गए हैं. इतने बड़े स्तर पर हाईवे चौड़ीकरण से आसपास की 2-3 किमी बेल्ट में ज़मीन की कीमतें सीधे बढ़ती हैं, क्योंकि इससे आने-जाने का समय कम होता है और बड़े लॉजिस्टिक्स, कमर्शियल और रेसिडेंशियल प्रोजेक्ट के लिए जगह बनती है.

चौटुप्पल मंडल के दंडुमैलारम गांव में TSIIC ग्रीन इंडस्ट्रियल पार्क 354 एकड़ में फैला है और सिर्फ ग्रीन-कैटेगरी इंडस्ट्री के लिए है. कई कंपनियां यहां अपनी ऑपरेशनल यूनिट बना रही हैं. इतने बड़े इंडस्ट्रियल पार्क से आमतौर पर तीन से पांच साल के अंदर 10-15 किमी के दायरे में रेसिडेंशियल डिमांड में साफ बढ़ोतरी होती है, और यही वह बेल्ट है जहां ज़्यादातर HMDA-अप्रूव्ड प्लॉटेड प्रोजेक्ट लॉन्च हो रहे हैं.

रामोजी फिल्म सिटी, जो क्षेत्रफल के हिसाब से दुनिया का सबसे बड़ा फिल्म स्टूडियो कॉम्प्लेक्स है, इस सेगमेंट से सटा हुआ है. रामोजी फिल्म सिटी के 3 किमी के दायरे में मार्केट किए जा रहे प्रोजेक्ट इसे एक वेरिफाई करने लायक नज़दीकी डेटा पॉइंट के तौर पर इस्तेमाल करते हैं, न कि सिर्फ एक काल्पनिक सुविधा के तौर पर.

बंगारीगड्डा, चौटुप्पल के पास NH-65 के साथ RRR इंटरचेंज, NHAI के सैंक्शन्ड 340 किमी रीजनल रिंग रोड पर एक कन्फर्म्ड नोड है. NHAI ने उत्तरी आर्क के लिए निर्माण की बोलियां मंगाई थीं, जिनकी सबमिशन डेडलाइन 14 फरवरी 2025 थी, यानी प्रोजेक्ट अब प्लानिंग से आगे बढ़कर सक्रिय टेंडरिंग में पहुंच गया है. तेलंगाना सरकार ने अपने 2025 बजट में RRR भूमि अधिग्रहण की लागत के लिए 1,525 करोड़ रुपये आवंटित किए हैं, और 2025 के मध्य तक उत्तरी और दक्षिणी दोनों हिस्सों में सक्रिय रूप से भूमि अधिग्रहण चल रहा है.

बटासिंगारम में HMDA ट्रक डॉक लॉजिस्टिक्स पार्क, जो 40 एकड़ में फैला है, औपचारिक रूप से शुरू हो चुका है और मिड-बेल्ट में काम कर रहा है, जिससे फ्रेट-आधारित रोज़गार पैदा हो रहा है, जो घाटकेसर-अब्दुल्लापुरमेट ज़ोन में रेसिडेंशियल डिमांड में बदल रहा है.