अयोध्या मास्टरप्लान

अयोध्या में ज़मीन से जुड़ी एक दर्ज और खास फ्रॉड समस्या है, जो भारत के किसी और मास्टरप्लान शहर में इस हद तक नहीं दिखती. 2019 में राम मंदिर के फैसले के बाद मंदिर परिसर के आसपास ज़मीन की मांग अचानक बहुत बढ़ गई. खुद ADA ने शहर में 40 ऐसी जगहें पहचानी हैं जहां प्राइवेट पार्टियों ने बड़े हिस्से खरीदकर बिना अनिवार्य ADA मैप अप्रूवल लिए उनके टुकड़े कर दिए. अब तक 1,000 से 1,200 के बीच औपचारिक नोटिस जारी किए जा चुके हैं, और ADA के बुलडोज़र बाग बिजैसी, तारापुर रजौली-गौरा पट्टी, बनबीरपुर, और मझा कलां जैसे इलाकों में अवैध निर्माण पहले ही गिरा चुके हैं.

यह फ्रॉड सिर्फ प्लॉटिंग की गड़बड़ी तक सीमित नहीं है. राज्य के राजस्व विभाग ने सरयू नदी के किनारे आठ सर्वे विलेज को आधिकारिक तौर पर लिस्ट किया है – जिनमें मझा जमथरा, मझा मीरापुर, मझा बरठा, और रामपुर हलवारा शामिल हैं – जिनके भूमि रिकॉर्ड ऑनलाइन उपलब्ध नहीं हैं. इन सर्वे विलेज में किसी भी लेन-देन के लिए स्थानीय लेखपाल से मैनुअल वेरिफिकेशन ज़रूरी है. यहां निवेशक पहले भी ठगे जा चुके हैं: एक बड़े धार्मिक संगठन से जुड़े ट्रस्ट ने ऐसी ज़मीन के लिए करीब ₹10 करोड़ चुकाए जिसके मालिकाना दस्तावेज़ फर्ज़ी निकले, और बाद में म्यूटेशन (नामांतरण) का आवेदन एक स्थानीय अदालत ने खारिज कर दिया.

अयोध्या से जुड़ी एक और खास दिक्कत: मझा जमथरा की ज़मीन को Manoeuvres, Field Firing and Artillery Practice Act, 1938 के तहत आर्मी बफ़र ज़ोन के रूप में नोटिफाई किया गया है, जो 14 गांवों में फैले 13,391 एकड़ को कवर करता है. ऐसी नोटिफाइड ज़मीन पर निर्माण और कमर्शियल गतिविधि पर पाबंदी है. हालांकि मई 2024 में मझा जमथरा के 2,211 एकड़ को डी-नोटिफाई कर दिया गया, लेकिन डी-नोटिफिकेशन की यह प्रक्रिया खुद इलाहाबाद हाई कोर्ट में विचाराधीन (sub-judice) है. बाकी बचे 13 नोटिफाइड गांवों में मौजूदा आर्मी नोटिफिकेशन स्टेटस बिना जांचे ज़मीन खरीदना एक गंभीर रेगुलेटरी जोखिम है.

नीचे दी गई टेबल में उन तीन मुख्य रेड फ्लैग का सारांश है जिन्हें आगे बढ़ने से पहले खरीदार को क्लियर करना चाहिए.

अयोध्या में कोई भी ब्रोकर खुद से इन तीन मुद्दों के बारे में नहीं बताएगा. अगर दस्तावेज़ों में ADA मैप अप्रूवल नंबर नहीं है, तो वहां से पीछे हट जाएं.

अयोध्या के हर हिस्से में बराबर फायदा नहीं है. सट्टेबाज़ी वाले या विवादित इलाकों के मुकाबले तीन कॉरिडोर वाकई प्लान-समर्थित होने के लिए अलग नज़र आते हैं.

ADA मास्टर प्लान 2031 साफ तौर पर रिंग रोड के दोनों तरफ इंडस्ट्रियल कॉरिडोर रिज़र्व करता है. यह प्लान से कन्फर्म है, ब्रोकर की अटकल नहीं. रिंग रोड के आसपास की ज़मीन को इस डेज़िग्नेशन का सीधा फायदा मिलता है. अयोध्या-लखनऊ हाईवे कॉरिडोर (NH-27) दूसरा भरोसेमंद ज़ोन है, जो देवकली एयरपोर्ट और वशिष्ठ कुंज रेजिडेंशियल टाउनशिप पर टिका है – ये दोनों एक्टिव ADA-डेवलप्ड प्रोजेक्ट हैं. तीसरा कॉरिडोर है पंचकोसी और 14 कोसी परिक्रमा मार्ग: सीएम योगी आदित्यनाथ ने ADA को दोनों परिक्रमा रूट पर धार्मिक पर्यटन इंफ्रास्ट्रक्चर के लिए ज़मीन रिज़र्व करने का निर्देश दिया है, जिससे ये हिस्से सीधे सरकारी पूंजी निवेश से जुड़ जाते हैं.

नीचे दी गई टेबल में कॉरिडोर की क्वालिटी को प्लान समर्थन के साथ दिखाया गया है.

सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला कॉरिडोर सरयू रिवरफ्रंट है, जहां खरीदारों का उत्साह भी सबसे ज़्यादा है और दर्ज जोखिम भी सबसे ज़्यादा. ऑफलाइन राजस्व रिकॉर्ड, आर्मी बफ़र नोटिफिकेशन, और चल रही हाई कोर्ट मुकदमेबाज़ी का यह मेल इसे वह इलाका बनाता है जहां प्रीमियम कीमतें प्लान की पक्की गारंटी नहीं, बल्कि सट्टेबाज़ी को दिखाती हैं.