बुंदेलखंड एक्सप्रेसवे

दो नियामक हकीकतें हर बुंदेलखंड एक्सप्रेसवे ज़मीन-खरीद फ़ैसले को आकार देती हैं. UPEIDA दस्तावेज़ों को पढ़ने तक इनमें से कोई भी स्पष्ट नहीं होती.

पहली है ROW. बुंदेलखंड एक्सप्रेसवे अपने पूरे 296 km अलाइनमेंट के साथ 110-मीटर राइट-ऑफ़-वे रखता है. UPEIDA परियोजना के लिए पहले ही 3,462 हेक्टेयर ज़मीन अधिग्रहित कर चुका है. इस बैंड के अंदर की ज़मीन सरकार द्वारा अधिग्रहित है; कोई निजी लेन-देन संभव नहीं. बैंड के परे, जोखिम अधिग्रहण से अवसर की ओर बदल जाता है, लेकिन तभी जब Bhulekh UP खसरा खतौनी पर सर्वे नंबर यह पुष्टि करे कि प्लॉट अधिसूचित कॉरिडोर के बाहर बैठा है.

दूसरी है UP डिफेंस इंडस्ट्रियल कॉरिडोर (UPDIC). PMO ने अपने 2020 के शिलान्यास कार्यक्रम में UPDIC के लिए छह नोड्स की घोषणा की: अलीगढ़, आगरा, झांसी, कानपुर, चित्रकूट और लखनऊ. इनमें से दो, झांसी और चित्रकूट, बुंदेलखंड बेल्ट के भीतर आते हैं. चित्रकूट नोड में विशेष रूप से 2025 की शुरुआत तक उद्योगों को कोई ज़मीन आवंटित नहीं हुई है, जबकि झांसी ने सक्रिय निवेश आकर्षित किया है. UP सरकार झांसी और चित्रकूट नोड्स पर 10 प्रतिशत तक कैपिटल सब्सिडी देती है, बनाम अन्य नोड्स पर 7 प्रतिशत, लेकिन चित्रकूट में औद्योगिक इरादा अभी सब्सिडी प्रोत्साहन से मेल नहीं खाया है.

यह टेबल कॉरिडोर के मुख्य पैरामीटर्स में प्रलेखित नियामक स्थिति दिखाती है.

अगर कोई ब्रोकर आपको खसरा नंबर और Bhulekh UP एक्सट्रैक्ट नहीं दिखा सकता जो पुष्टि करे कि प्लॉट 110-मीटर ROW और 15-20 मीटर सोलर स्ट्रिप के बाहर है, तो वह ज़मीन निजी विकास के लिए व्यावहारिक रूप से अनुपलब्ध है.

इस कॉरिडोर के साथ तीन निवेश टियर बैठते हैं. पहला है इटावा-कुदरैल जंक्शन ज़ोन, जहां एक्सप्रेसवे आगरा-लखनऊ एक्सप्रेसवे से मिलता है. यह एक्सप्रेसवे का उत्तरी टर्मिनल और सबसे तेज़ ठोस नोड है, जिसमें यमुना एक्सप्रेसवे के ज़रिए NCR से सीधी आगे की कनेक्टिविटी है. यहां ज़मीन के रेट कथित तौर पर सिर्फ़ घोषणा की तारीख से ही 15-20 प्रतिशत बढ़ गए. दूसरा टियर जालौन और हमीरपुर से होकर गुज़रता है, जहां एक्सप्रेसवे के आसपास सक्रिय रूप से एक इंडस्ट्रियल कॉरिडोर की योजना बन रही है, और सोलर पार्क का 500 MW PPP प्रोजेक्ट एक पुष्ट बड़ा संस्थागत फ़ुटप्रिंट जोड़ता है. तीसरा टियर चित्रकूट-गोंडा दक्षिणी छोर को कवर करता है, जहां पर्यटन और डिफेंस कॉरिडोर का वादा कागज़ पर मौजूद है, लेकिन औद्योगिक क्रियान्वयन अभी भी अनुपस्थित है.

नीचे दी गई टेबल एक्सप्रेसवे के साथ स्रोत-आधारित माइक्रो-मार्केट स्थितियां सूचीबद्ध करती है.

सबसे ग़लत समझा जाने वाला माइक्रो-मार्केट हमीरपुर है. इसे केवल एक्सप्रेसवे के दम पर एक रियल एस्टेट अवसर के रूप में पेश किया जाता है, और कनेक्टिविटी का फ़ायदा वास्तविक है. हालांकि, 2022 से पहले ज़िले की 95 प्रतिशत से ज़्यादा आबादी के पास उचित सड़क पहुंच नहीं थी, जिसका मतलब है कि बुनियादी इंफ्रास्ट्रक्चर की खाई काफ़ी बड़ी है. यहां ज़मीन इटावा से सस्ती है, और इसकी वजह है. हमीरपुर में उतरने वाले खरीदारों को 7-10 साल के नज़रिए, पुष्ट Bhulekh रिकॉर्ड, और सोलर स्ट्रिप से अच्छी तरह दूर बैठे प्लॉट के साथ ऐसा करना चाहिए.