फैज़ाबाद रोड

फैज़ाबाद रोड के बाहरी हिस्से, खासकर चिनहट से आगे सफ़ेदाबाद और बाराबंकी की ओर, लखनऊ रियल एस्टेट के सबसे दस्तावेज़ी फ्रॉड पैटर्न में से एक को दिखाते हैं: एक डेवलपर ज़िला पंचायत से 17 बीघा के लिए लेआउट अप्रूवल लेता है, फिर आसपास की 150 बीघा ज़मीन पर प्लॉट बेचता है और मार्केट करता है, और खरीदारों को प्लान का सिर्फ अप्रूव्ड कोना ही दिखाता है. जब तक खरीदार रजिस्ट्रेशन कराता है, तब तक वह प्लॉट जिसके लिए उसने पैसे दिए हैं, पूरी तरह से किसी भी सैंक्शंड बाउंड्री के बाहर होता है.

यह कोई मामूली समस्या नहीं है. ज़िला पंचायत के एक सर्वे ने इस कॉरिडोर पर कई तहसीलों में, जिनमें सरोजनीनगर और बख्शी का तालाब शामिल हैं, इस पैटर्न की पुष्टि की है. यह अंतर यहां इसलिए मायने रखता है क्योंकि फैज़ाबाद रोड LDA जूरिस्डिक्शन (प्लानिंग एरिया में शामिल 197 गांव) और बचे हुए 477 गांव, जो ज़िला पंचायत के अंतर्गत आते हैं, दोनों से होकर गुज़रता है. कई ब्रोकर यह नहीं बताते कि किसी पार्सल पर कौन सी अथॉरिटी लागू होती है, और कुछ तो जानबूझकर इस बारे में गलत जानकारी देते हैं.

इस कॉरिडोर पर सक्रिय तीन अप्रूविंग अथॉरिटी, हर एक क्या कवर करती है, और हर एक से जुड़ा खास जोखिम:

LDA ठीक फैज़ाबाद रोड और गोसाईंगंज जैसे कॉरिडोर पर अनअप्रूव्ड टाउनशिप के खिलाफ सक्रिय रूप से डिमोलिशन ड्राइव चला रहा है. बिना वेरिफाई किए जा सकने वाले RERA रजिस्ट्रेशन नंबर और कन्फर्म्ड LDA लेआउट अप्रूवल नंबर के कोई भी प्रोजेक्ट एक लीगल प्रोडक्ट नहीं है. ब्रोकर जो कीमत में छूट देता है, वह डिमोलिशन के जोखिम की भरपाई नहीं करती. किसी भी साइट विज़िट से पहले अप्रूवल नंबर मांगें. इसे lda.landuse.upda.co.in पर LDA लैंड यूज़ पोर्टल पर क्रॉस-चेक करें और अलग से Bhulekh UP पोर्टल पर खसरा मालिकाना हक वेरिफाई करें. ये दो अलग-अलग चेक हैं: एक ज़ोनिंग कन्फर्म करता है, दूसरा यह कन्फर्म करता है कि बेचने वाला वाकई टाइटल रखता है.

फैज़ाबाद रोड कोई एक मार्केट नहीं है. यह तीन अलग-अलग जगहों पर अलग तरह से व्यवहार करता है, और कॉरिडोर को एक जैसा मान लेना वह गलती है जो लखनऊ के बाहर से आने वाले ज़्यादातर खरीदार करते हैं.

तीन सेगमेंट को उनकी LDA मास्टर प्लान 2031 ज़ोन पोज़िशनिंग, मौजूदा ज़मीन दर रेंज, और हर एक को परिभाषित करने वाले खास ग्रोथ ड्राइवर या जोखिम के साथ मैप किया गया है:

चिनहट सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला सेगमेंट है. क्योंकि यह स्थापित गोमती नगर और इंदिरा नगर कैचमेंट के पास स्थित है, खरीदार मान लेते हैं कि उन इलाकों की रेगुलेटरी सहूलियत चिनहट पर भी लागू होती है. यह पूरी तरह लागू नहीं होती. पुराने चिनहट प्लॉट पर टाइटल विवाद आम हैं क्योंकि कई पुरानी कॉलोनियां मौजूदा LDA प्लान से पहले की हैं, और उनके डिमार्केशन रिकॉर्ड सटीक नहीं हैं. यहां Bhulekh UP चेक ज़रूरी है, वैकल्पिक नहीं.

आउटर रिंग रोड क्रॉसिंग ने किसान पथ जंक्शन बेल्ट को तेज़ी से बदल दिया. रिंग रोड कनेक्टिविटी के बाद दो से तीन साल में शहीद पथ और फैज़ाबाद रोड के बीच रेजिडेंशियल डेवलपमेंट में ट्रांजेक्शन वॉल्यूम में लगभग 40% की उछाल दर्ज हुई, और इस हिस्से में ज़मीन की दरें तीन साल में 104% बढ़ीं. यह कॉरिडोर पर सबसे ज़्यादा मोमेंटम वाला पॉकेट है, लेकिन यह वह ज़ोन भी है जहां LDA अप्रूवल को लेकर ब्रोकर के दावों का सबसे ज़्यादा दुरुपयोग होता है. आउटर रिंग रोड के पैकेज 3B ने, जो कुर्सी रोड से फैज़ाबाद रोड तक 14.7 किमी को कवर करता है, स्ट्रक्चरल इंफ्रास्ट्रक्चर लाया. जो इसने नहीं लाया वह था इलाके में पहले से मार्केट किए जा रहे प्लॉट का ऑटोमैटिक रेगुलराइज़ेशन.

रिंग रोड से आगे, अयोध्या हाईवे इफेक्ट ने ज़मीन की कीमतों को बाहर की ओर धकेला है, और बाराबंकी तक ₹1,200 प्रति वर्ग फुट से कम के विकल्प भी दिखने लगे हैं. ये पार्सल पूरी तरह LDA जूरिस्डिक्शन के बाहर हैं. कुछ के पास ज़िला पंचायत अप्रूवल है; कई के पास नहीं है. जो खरीदार अयोध्या तीर्थयात्रा ट्रैफिक थीसिस के चलते इस हिस्से की ओर आकर्षित होते हैं, उनके लिए सवाल यह नहीं है कि हाईवे से फुटफॉल आता है या नहीं (आता है), बल्कि यह है कि जो प्लॉट आप खरीद रहे हैं, उसके पास बिल्डिंग अप्रूवल तक जाने का कोई कानूनी रास्ता है या नहीं. इस हिस्से में कृषि भूमि के पास संबंधित अथॉरिटी से कन्वर्ज़न ऑर्डर के बिना ऐसा कोई रास्ता नहीं है.