वाराणसी मास्टरप्लान

वाराणसी के तेज़ शहरी विस्तार ने इसे उत्तर प्रदेश में प्लॉटेड डेवलपमेंट के सबसे एक्टिव बाज़ारों में से एक बना दिया है, और साथ ही एक अच्छी तरह दर्ज की गई फ्रॉड पैटर्न भी पैदा की है: विक्रेता फ़र्ज़ी VDA-अप्रूव्ड लेआउट प्लान दिखाते हैं या कृषि भूमि को रेज़िडेंशियल प्लॉट बताकर बेचते हैं. जुलाई 2024 में, VDA ने 184.76 हेक्टेयर में फैले 46 साइटों पर अवैध प्लॉटेड डेवलपमेंट को ध्वस्त किया. उसी महीने, Ward Sikraul की Budh Vihar Colony में एक बिल्डर के खिलाफ FIR दर्ज की गई, जब एक अप्रूव्ड रेज़िडेंशियल बिल्डिंग को अनऑथराइज़्ड इस्तेमाल के लिए बदला हुआ पाया गया, और बिजली व पानी के कनेक्शन काट दिए गए.

दो रेगुलेटरी ज़रूरतें खरीदारों को अक्सर चौंका देती हैं. पहली, VDA vdavns.com/colony पर अप्रूव्ड और नॉन-अप्रूव्ड दोनों कॉलोनियों की लाइव लिस्ट पब्लिश करता है. VDA से मिला लेआउट सैंक्शन परमिट पर लिखे गाटा/अराज़ी नंबर के लिए ही खास होता है (उदाहरण के लिए, VDA लेआउट परमिट VDA/LO/23-24/0788 सिर्फ Arazi No. 193, मौज़ा दाफी, परगना देहात अमानत के लिए जारी किया गया था, और यह मार्च 2029 तक या लीज़ डीड की एक्सपायरी तक, जो भी पहले हो, वैध है). यह अप्रूवल किसी भी आसपास के सर्वे नंबर तक नहीं बढ़ता.

दूसरी, अगर आप जो ज़मीन खरीद रहे हैं वह UP Bhulekh की खतौनी में कृषि (agricultural) के तौर पर दर्ज है, तो Uttar Pradesh Zamindari Abolition and Land Reforms Act, 1950 के तहत सेक्शन 143 कन्वर्ज़न के बिना आप कानूनी रूप से उस पर रेज़िडेंशियल स्ट्रक्चर नहीं बना सकते. सेक्शन 143, सब-डिविज़नल मजिस्ट्रेट को ज़मीन की क्लासिफिकेशन कृषि से रेज़िडेंशियल में बदलने का अधिकार देता है. कन्वर्ज़न फीस लोकेशन के हिसाब से UP राज्य सरकार के आदेश से तय दर के अनुसार अलग-अलग होती है (SDM से कन्फर्म करें), और किसी भी VDA लेआउट अप्रूवल से पहले SDM के आदेश को भूमि रिकॉर्ड में म्यूटेशन (नामांतरण) कराना ज़रूरी है.

नीचे दी गई टेबल में VDA मास्टर प्लान 2031 वाराणसी मैप के मुख्य ज़ोन टाइप और निर्माण शुरू होने से पहले हर ज़ोन में क्या ज़रूरी है, यह दिखाया गया है:

वाराणसी में कोई भी सेल एग्रीमेंट साइन करने से पहले, upbhulekh.gov.in से लाइव खतौनी निकालें. अगर ज़मीन कृषि के तौर पर दर्ज है और रिकॉर्ड में कोई 143 ऑर्डर नहीं है, तो उस पर किया गया कोई भी निर्माण VDA की एनफोर्समेंट टीमों द्वारा ध्वस्त किए जाने के खतरे में रहता है, जो दिसंबर 2024 से 500 वर्ग मीटर से बड़े अनऑथराइज़्ड स्ट्रक्चर पहचानने के लिए Enforcement Geotrics Software का इस्तेमाल कर रही हैं.

VDA मास्टर प्लान 2031 वाराणसी के तहत सभी कॉरिडोर को एक जैसे डेवलपमेंट राइट्स नहीं मिलते, और जो खरीदार इन्हें बराबर मानकर चलते हैं, वे महंगी गलती कर बैठते हैं. सारनाथ और गंगा घाटों के आसपास के हेरिटेज ज़ोन Archaeological Survey of India (ASI) की अतिरिक्त पाबंदियों के तहत काम करते हैं; VDA मास्टर प्लान साफ़ तौर पर कहता है कि अतिक्रमण रोकने के लिए संरक्षित हेरिटेज साइट्स के आसपास सख़्त ज़ोनिंग नियम लागू हैं. रामनगर और मुगलसराय, भले ही VDA की सीमा में शामिल हों, लेकिन उसी मास्टर प्लान फ्रेमवर्क के तहत अलग ज़ोन मैप में आते हैं.

नीचे दी गई टेबल में मुख्य कॉरिडोर को उनके ज़ोन कॉन्टेक्स्ट और इन्वेस्टमेंट पहलुओं के साथ दिखाया गया है, जो VDA के आधिकारिक दस्तावेज़ों और AMRUT GIS मास्टर प्लान स्ट्रक्चर से लिया गया है:

सबसे ज़्यादा गलतफहमी मुगलसराय को लेकर होती है. खरीदार मान लेते हैं कि चूंकि मुगलसराय VDA की सीमा में है, इसलिए उसके राजस्व रिकॉर्ड भी वाराणसी में होंगे. ऐसा नहीं है. मुगलसराय चंदौली ज़िले का हिस्सा है, और वहां किसी भी पार्सल की खतौनी UP Bhulekh पर वाराणसी नहीं बल्कि चंदौली ज़िले के तहत वेरिफाई करनी होगी. गलत ज़िला डालकर सर्च करने पर कोई रिकॉर्ड नहीं मिलेगा, जिसका फ़ायदा उठाकर कुछ विक्रेता दावा करते हैं कि ज़मीन एनकम्ब्रेन्स-फ्री है.