यमुना एक्सप्रेसवे

इस कॉरिडोर पर ज़्यादातर प्लॉट डील तीन वजहों से फेल होती हैं. पहली वजह है YEIDA सेक्टर प्लॉट अलॉटमेंट और प्राइवेट लेआउट के बीच का कन्फ्यूज़न. नंबर वाले सेक्टरों में YEIDA-अलॉटेड प्लॉट के साथ सरकारी अलॉटमेंट लेटर, 90 साल की लीज़ डीड, सेक्टर-लेवल इंफ्रास्ट्रक्चर की शर्तें और तय टाइमलाइन होती है. "जेवर एयरपोर्ट के पास" बताकर बेचे जाने वाले प्राइवेट लेआउट, जिनके पास YEIDA अलॉटमेंट नहीं है, इनमें से कुछ भी नहीं देते. टप्पल, जेवर या आसपास की तहसीलों में कृषि भूमि पर सिर्फ रजिस्टर्ड सेल डीड होने से बिल्डिंग राइट्स नहीं मिलते. JSM ग्रुप का मामला (अलीगढ़ FIR 292/2025) दिखाता है कि इस गैप का फ़ायदा कैसे उठाया जाता है. तीन ऑपरेटरों पर आरोप है कि उन्होंने बिना YEIDA अप्रूवल के प्लॉट बेचे, फ़र्ज़ी साइट मैप और गढ़े हुए ओनरशिप दस्तावेज़ जमा किए, जिसके बाद टप्पल पुलिस ने गोरौला गांव में 40,596.613 वर्ग मीटर में फैली ₹60.89 करोड़ की प्रॉपर्टी ज़ब्त कर ली. निवेशक जब अपने "प्लॉट" देखने गए तो उन्हें या तो चालू खेती वाली ज़मीन मिली या बिल्कुल अलग सर्वे नंबर.

दूसरा ट्रैप है 90 साल की लीज़ डीड की रजिस्टर्ड स्थिति. YEIDA के प्लॉट लीज़होल्ड होते हैं. लीज़ डीड के एग्ज़िक्यूशन से पहले, कुल लागत के 10 प्रतिशत की दर से लीज़ रेंट एकमुश्त देना होता है. 2022 तक, सिर्फ़ लगभग 1.8 प्रतिशत अलॉटियों ने रजिस्टर्ड लीज़ डीड साइन की थी, और पज़ेशन से रजिस्ट्रेशन तक का चक्र 10 से 16 साल तक चल सकता है. अलॉटमेंट लेटर, लीज़ डीड जैसा नहीं होता. बिना रजिस्टर्ड लीज़ डीड के, टाइटल अधूरा रहता है और प्लॉट को दोबारा बेचना या उस पर लोन लेना मुश्किल हो जाता है. किसी मौजूदा अलॉटी से खरीदने से पहले हमेशा लीज़ डीड की स्थिति, लीज़ रेंट भुगतान, और बकाया क्लियरेंस वेरिफ़ाई करें.

तीसरा ट्रैप है अधिग्रहण का ओवरहैंग. YEIDA ने एयरपोर्ट के पास एक नए शहर के लिए 6,000 हेक्टेयर अतिरिक्त कृषि भूमि के अधिग्रहण की घोषणा की है. पहले के अधिग्रहण को कोर्ट में चुनौती दी जा चुकी है. इलाहाबाद हाईकोर्ट ने पहले की सुनवाई में गौतम बुद्ध नगर के निलौली सहपुर गांव में YEIDA के भूमि अधिग्रहण को "गलत" करार दिया था. एक्टिव अधिग्रहण नोटिफिकेशन के पास या अभी भी विवादित ज़मीनों के अंदर के प्लॉट, रजिस्ट्रेशन के बाद भी छिपा हुआ कानूनी जोखिम रखते हैं.

इस बेल्ट में किसी भी प्लॉट के लिए बयाना राशि ट्रांसफर करने से पहले यह जांच ज़रूर करें.

इस कॉरिडोर पर न्यूनतम कानूनी दस्तावेज़ हैं: सेक्टर और प्लॉट नंबर के साथ YEIDA अलॉटमेंट लेटर, रजिस्टर्ड 90 साल की लीज़ डीड, लीज़ रेंट और ट्रांसफ़र चार्ज की पेमेंट रसीदें, शेड्यूल से मैच करता UP Bhulekh एक्सट्रैक्ट, और अगर प्लॉट किसी प्लॉटेड डेवलपमेंट का हिस्सा है तो UP RERA रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट स्टेटस. इनसे कम कुछ भी सिर्फ़ अंधा भरोसा है.

यमुना एक्सप्रेसवे का हर किलोमीटर एक जैसा फ़ायदा नहीं देता. निवेश लायक बेल्ट में तीन बातें समान होती हैं: इंफ्रास्ट्रक्चर वाले नोटिफाइड YEIDA सेक्टर में लोकेशन, अंडरलाइंग अलॉटमेंट में वैलिड लीज़ डीड, और किसी पक्के एंकर (नोएडा इंटरनेशनल एयरपोर्ट, फ़िल्म सिटी, MSME और टॉय पार्क, या ईस्टर्न पेरिफ़ेरल एक्सप्रेसवे इंटरचेंज) के पास होना. अटकलबाज़ी वाले हिस्से YEIDA क्षेत्राधिकार के बाहर के प्राइवेट लेआउट पर होते हैं. ज़्यादा जोखिम वाले हिस्से उन प्लॉट पर होते हैं जो लंबित अधिग्रहण में फंसे हैं या JSM ग्रुप जैसी जांच के दायरे में आ रही धोखाधड़ी की चेन में शामिल हैं.

नीचे दी गई टेबल मुख्य सेक्टर 18-22 बेल्ट और जेवर नोएडा इंटरनेशनल एयरपोर्ट कैचमेंट को ग्रोथ ड्राइवर और जोखिमों के साथ दिखाती है.

इस बेल्ट का सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला कॉरिडोर है टप्पल-जेवर कृषि बेल्ट. खरीदार जेवर नोएडा इंटरनेशनल एयरपोर्ट कैचमेंट, आने वाली फ़िल्म सिटी, प्रस्तावित वृंदावन हेरिटेज सिटी देखकर मान लेते हैं कि फ़ायदा पक्का है. वे यह भूल जाते हैं कि टप्पल, गोरौला और आसपास के गांवों में प्राइवेट लेआउट अक्सर बिना YEIDA अप्रूवल के, फ़र्ज़ी साइट मैप और गढ़े हुए दस्तावेज़ों के साथ बेचे जाते हैं, और अलीगढ़ पुलिस पहले ही ऑपरेटरों को गैंगस्टर एक्ट के तहत बुक कर चुकी है और 40,596.613 वर्ग मीटर ज़ब्त कर चुकी है. कोई भी टोकन देने से पहले YEIDA अलॉटमेंट लेटर और 90 साल की लीज़ डीड मांगें. अगर इनमें से कोई भी न हो, तो पीछे हट जाएं. दूसरा गलत समझा जाने वाला कॉरिडोर है जगनपुर-अफ़ज़लपुर पर EPE यमुना एक्सप्रेसवे इंटरचेंज, जहां यमुना अथॉरिटी ने लिंकेज के लिए 77 हेक्टेयर ज़मीन चिन्हित की है. इस 77-हेक्टेयर शेड्यूल में आने वाले प्लॉट को सीधे इंटरचेंज-डिस्टेंस वैल्यू मिलती है, लेकिन आसपास के अनधिकृत प्लॉटिंग अब भी बेचे जा रहे हैं.