ईस्टर्न पेरिफेरल एक्सप्रेसवे

इस कॉरिडोर पर ज़्यादातर प्लॉट डील तीन गलतियों की वजह से डूबती हैं. पहली है तीन-राज्यों वाली टाइटल व्यवस्था. हरियाणा वाले हिस्सों में (सोनीपत-कुंडली और फरीदाबाद-पलवल), किसी भी रेजिडेंशियल लेआउट के लिए HSVP (पहले HUDA) और टाउन एंड कंट्री प्लानिंग डिपार्टमेंट की मंज़ूरी ज़रूरी है. HSVP सेक्टरों के प्लॉट की टाइटल चेन, डायरेक्टर ऑफ़ टाउन एंड कंट्री प्लानिंग से लाइसेंस प्राप्त निजी कॉलोनियों से अलग होती है. उत्तर प्रदेश वाले हिस्सों में (बागपत, गाज़ियाबाद, ग्रेटर नोएडा), इंटरचेंज के पास GNIDA और YEIDA के आवंटन ज़्यादा हैं, जबकि बाकी जगहों पर आवास विकास परिषद और निजी डेवलपर काम करते हैं. जो प्लॉट सिर्फ "EPE के पास" कहकर बेचे जाते हैं, बिना यह बताए कि कौन-सी अथॉरिटी नियंत्रण में है, वे अक्सर राजस्व भूमि पर बने बिना-मंज़ूरी वाले लेआउट होते हैं.

दूसरा जाल है आबादी देह कृषि-प्लॉट फ्रॉड. दासना, दादरी और जगनपुर के आस-पास के UP गांवों में, किसान और बिचौलिए आमतौर पर कृषि भूमि से 100 से 200 वर्ग गज़ के प्लॉट काटकर उन्हें "आबादी" प्लॉट बताकर बेचते हैं. खरीदार को रजिस्टर्ड सेल डीड तो मिलती है, लेकिन UP ज़मींदारी उन्मूलन और भूमि सुधार अधिनियम के तहत सेक्शन 143 कन्वर्ज़न नहीं होता, GNIDA की मंज़ूरी नहीं होती, और बिल्डिंग प्लान के लिए पात्रता भी नहीं होती. Greater Noida Authority बार-बार ऐसी अनधिकृत कॉलोनियों को चिन्हित करते हुए पब्लिक नोटिस जारी कर चुकी है, और 2024 व 2025 में ऐसी प्लॉटिंग के खिलाफ बुलडोज़र कार्रवाई भी हो चुकी है. सिर्फ रजिस्ट्री होना कोई सुरक्षा नहीं है. पैसे देने से पहले कन्वर्ज़न ऑर्डर, लेआउट मंज़ूरी, और एन्कम्ब्रेन्स सर्टिफिकेट (EC) वेरिफ़ाई करें.

तीसरा जाल है नो-एक्सेस की हकीकत. EPE एक्सेस-कंट्रोल्ड है. ब्रोशर में जिन प्लॉट को "EPE-फेसिंग" फ्रंटेज बताया जाता है, वे शायद ही कभी सीधे उससे जुड़े होते हैं. एक्सप्रेसवे पर प्लॉट-स्तर की कोई एंट्री नहीं है, सिर्फ सात इंटरचेंज हैं. एक्सप्रेसवे से 500 मीटर दूर, बिना सर्विस रोड कनेक्शन वाला प्लॉट, इंटरचेंज पर मौजूद प्लॉट से पूरी तरह अलग है. स्थानीय कनेक्टिविटी के लिए करीब 90 किमी की सर्विस रोड बनाई गई हैं, लेकिन ये पूरे 135 किमी में लगातार नहीं चलतीं. खरीदने से पहले असली एक्सेस रूट पर खुद चलकर देखें.

इस पट्टी में किसी भी प्लॉट पर एडवांस पैसा भेजने से पहले यह जांच ज़रूर करें.

स्टाम्प ड्यूटी और सर्कल रेट राज्य के हिसाब से अलग-अलग होते हैं. हरियाणा, UP और दिल्ली से सटे कॉरिडोर, तीनों में रजिस्ट्रेशन खर्च और महिला-खरीदार छूट अलग-अलग है. राज्य की सीमा पार सस्ता दिखने वाला प्लॉट, स्टाम्प ड्यूटी और कन्वर्ज़न फीस जुड़ने के बाद अक्सर ज़्यादा महंगा पड़ जाता है.

EPE का हर किलोमीटर एक जैसा फायदा नहीं देता. निवेश-योग्य पट्टियों में तीन बातें समान होती हैं: सात अधिकृत इंटरचेंज में से किसी एक की नज़दीकी, अंदरूनी लेआउट में नियंत्रक अथॉरिटी की मंज़ूरी, और कोई पक्का औद्योगिक या संस्थागत एंकर (जेवर एयरपोर्ट कैचमेंट, GNIDA इंडस्ट्रियल क्लस्टर, HSVP सेक्टर या AKTU यूनिवर्सिटी बेल्ट). सट्टेबाज़ी वाले हिस्से भीतरी गांवों की राजस्व भूमि पर टिके हैं. हाई-रिस्क हिस्से GNIDA या HSVP द्वारा चिन्हित बिना-कन्वर्ज़न वाली कृषि प्लॉटिंग पर टिके हैं.

नीचे दी गई टेबल हर बड़ी बागपत-कुंडली-सोनीपत प्लॉट पट्टी और हर ग्रेटर नोएडा-दासना इंटरचेंज कैचमेंट को उसके ग्रोथ ड्राइवर और उससे जुड़े खास जोखिम से जोड़ती है.

इस पट्टी पर सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला कॉरिडोर है जगनपुर-अफज़लपुर हिस्सा. खरीदार EPE को यमुना एक्सप्रेसवे से जोड़ने वाला प्रस्तावित इंटरचेंज और जेवर स्थित नोएडा इंटरनेशनल एयरपोर्ट की नज़दीकी देखकर मान लेते हैं कि फायदा पक्का है. लेकिन वे यह भूल जाते हैं कि यह इंटरचेंज कैचमेंट YEIDA के अधिकार क्षेत्र में आता है, कि Yamuna Authority ने इस लिंक के लिए 77 हेक्टेयर ज़मीन चिन्हित की है जिसमें करीब 350 किसानों के आवंटन शामिल हैं, और यह कि इंटरचेंज के आस-पास की निजी प्लॉटिंग अक्सर बिना-मंज़ूरी वाली होती है. अगर कोई ब्रोकर आपको जगनपुर या अफज़लपुर का सर्वे नंबर दिखाए, तो YEIDA सेक्टर आवंटन ऑर्डर मांगें, उसे YEIDA पोर्टल पर क्रॉस-चेक करें, और अगर विक्रेता वह नहीं दिखा पाता तो वहां से निकल जाएं. दूसरा गलत समझा जाने वाला कॉरिडोर है बागपत. नक्शे पर पहला UP एग्ज़िट आकर्षक लगता है, लेकिन आस-पास के गांवों में GDA की मौजूदगी बहुत कम है और बिना सेक्शन 143 कन्वर्ज़न के बेची गई राजस्व-भूमि प्लॉटिंग का दर्ज पैटर्न है.