मुंबई नागपुर समृद्धि महामार्ग

समृद्धि महामार्ग अब पूरी तरह ऑपरेशनल है. इस बात ने महाराष्ट्र के हाल के इतिहास में कृषि भूमि की मार्केटिंग की सबसे आक्रामक लहरों में से एक को जन्म दिया है, और इसमें ज़्यादातर सबसे ज़रूरी कानूनी डिटेल को नज़रअंदाज़ किया जाता है: 7/12 उतारे में गैर-कृषि स्टेटस दिखना ही यह गारंटी नहीं देता कि प्लॉट पर निर्माण, फ़ाइनेंस या फिर से बेचना पूरी तरह सुरक्षित है.

MSRDC के अपने ही अधिग्रहण दस्तावेज़ इसे साफ़ दिखाते हैं. प्रोजेक्ट को वर्धा, जालना, औरंगाबाद, अहमदनगर, नासिक और ठाणे ज़िलों में 34 हेक्टेयर ऐसी गैर-कृषि ज़मीन मिली, जहाँ किसी भी ट्रांज़ैक्शन से पहले NA स्टेटस को अलग से वेरिफ़ाई करना ज़रूरी था. अगर पूरी सरकारी ताकत रखने वाले MSRDC को पार्सल-दर-पार्सल NA स्टेटस वेरिफ़ाई करना पड़ा, तो ब्रोकर की बात पर भरोसा करने वाले आम खरीदार के लिए यह मुश्किल और बड़ी है. समृद्धि कॉरिडोर के साथ, NMRDA, NIT या किसी लोकल प्लानिंग अथॉरिटी के दायरे के बाहर पड़ी कृषि भूमि पर, NA कन्वर्ज़न स्टेटस चाहे जो भी हो, बिल्डिंग परमिशन, इंफ्रास्ट्रक्चर या बैंक लोन एलिजिबिलिटी की कोई गारंटी नहीं है.

नीचे दी गई टेबल उस ज़रूरी डॉक्यूमेंट चेन को दिखाती है जो एक कानूनी रूप से ट्रांज़ैक्शन-योग्य प्लॉट को उस प्लॉट से अलग करती है जो कागज़ पर सही लगता है लेकिन रजिस्ट्रेशन या फ़ाइनेंसिंग में फेल हो जाता है.

नागपुर में समृद्धि कॉरिडोर के पास के प्लॉट के लिए, 1acre का नागपुर मास्टरप्लान लेयर NMRDA मास्टरप्लान 2032 के तहत 3,567 वर्ग किमी और 721 गाँवों में ज़ोन क्लासिफ़िकेशन दिखाता है. मास्टर प्लान मैप पर एग्रीकल्चरल ज़ोन डेज़िग्नेशन का मतलब है कि NA कन्वर्ज़न और ब्रोकर की बताई प्लॉट कीमत, दोनों बेमानी हैं: बिना पहले ज़ोन चेंज हुए A1/A2 एग्रीकल्चर-ज़ोन वाली ज़मीन पर कोई NMRDA लेआउट सैंक्शन संभव नहीं है. अगर कोई ब्रोकर आपके ख़ास सर्वे नंबर के लिए NMRDA लेआउट सैंक्शन और RL, दोनों नहीं दिखा पाता, तो खरीद में कानूनी रिस्क है.

समृद्धि महामार्ग 24 तालुका और 392 गाँवों से होकर गुज़रता है. इनमें से सिर्फ़ तीन ही अभी वाकई इन्वेस्टमेंट के लिए तैयार हैं. बाकी अभी भी उस MSRDC टाउनशिप नोटिफिकेशन का इंतज़ार कर रहे हैं जिसे प्रोजेक्ट शुरू होने के बाद से कई बार घटाया, टाला और बदला जा चुका है.

MSRDC को MR & TP एक्ट, 1966 की धारा 113 के तहत न्यू टाउन डेवलपमेंट अथॉरिटी (NTDA) के रूप में अधिकृत किया गया था, ताकि रूट के अहम नोड पर कृषि समृद्धि नगर नाम की 19 नई टाउनशिप विकसित की जा सकें. हर एक की योजना 1,000–1,500 हेक्टेयर में बनाई गई थी, जिसमें फ़ूड प्रोसेसिंग इंडस्ट्री, इंटीग्रेटेड लॉजिस्टिक्स और रेज़िडेंशियल डेवलपमेंट शामिल था. शुरुआती प्रस्ताव में 24 नोड थे. इसे घटाकर पहले 17 और फिर सिर्फ़ 3 ऑपरेशनल टाउनशिप कर दिया गया – बुलढाणा, वर्धा और औरंगाबाद में, जहाँ किसानों से लैंड पूलिंग सहयोग की पुष्टि हो चुकी थी. मिड-कॉरिडोर गाँवों में "आने वाले कृषि समृद्धि नगर नोड" के आधार पर प्लॉट बेचने वाले ब्रोकर से उस ख़ास नोड के लिए MSRDC नोटिफिकेशन दिखाने के लिए कहना चाहिए. ज़्यादातर नहीं दिखा पाते.

नीचे दी गई टेबल उन तीन माइक्रो-मार्केट को दिखाती है जहाँ इन्वेस्टमेंट का आधार नोड के अनुमानों की बजाय कन्फ़र्म इंफ्रास्ट्रक्चर पर टिका है.

सबसे ज़्यादा ग़लत समझा जाने वाला माइक्रो-मार्केट वाशिम, बुलढाणा और जालना के बीच का मिड-कॉरिडोर एग्रीकल्चरल बेल्ट है. बेचने वाले इन तालुका में ज़मीन की कीमत समृद्धि से नज़दीकी के आधार पर लगाते हैं, लेकिन एक्सप्रेसवे एक्सेस-कंट्रोल्ड है, यानी इनमें से ज़्यादातर गाँवों में कोई इंटरचेंज नहीं है. कोई भी एडवांस देने से पहले MSRDC प्रोजेक्ट मैप से सबसे नज़दीकी इंटरचेंज की लोकेशन कन्फ़र्म करें. एक्सप्रेसवे के टारमैक से तीन किलोमीटर दूर होना और सबसे नज़दीकी इंटरचेंज से पंद्रह किलोमीटर दूर होना, दोनों पूरी तरह अलग-अलग इन्वेस्टमेंट प्रस्ताव हैं.